האם העלייה במחירי הדיור צפויה להיעצר?

מודל מחירי הדיור של מכון אהרן חוזה שמחירי הדירות בשנת 2021 יעלו בכ-6% ביחס לרבעון השני של 2020. בכך תעלה הסטייה של מחירי הדיור מעל קו המגמה הרב שנתי בכ-21%. קו המגמה מאפיין מחירי דיור אשר עולים בקצב עליית רמת החיים הממוצעת למשק בית. הסטייה מקו המגמה שנוצרה בעשר השנים האחרונות גורמת לנזק מתמשך למשקי הבית הגורר בניית דיור מרוחק ממרכזי התעסוקה, עומסי תחבורה וגידול באי-השוויון.

הסיבה המרכזית לעלייה במחירי הדיור היא שבשנים האחרונות, כמו בעבר, הגידול הרבעוני במספר משקי הבית החדשים (כ-15 אלף משקי בית ברבעון בחמש השנים האחרונות) גבוה יותר מהגידול הרבעוני במספר הדירות שבנייתן הסתיימה (כ-12.5 אלף דירות בחמש שנים אחרונות). כתוצאה מכך הפער בין כמות הדירות הנבנית לבין מספר משקי הבית החדשים מתרחב והיחס בין מלאי הדירות למספר משקי הבית ממשיך לרדת ועומד ברבעון השני של 2020 על כ-0.92 דירות למשק בית. יחס זה צפוי לרדת בכ-1% נוסף עד סוף שנת 2021. כתוצאה מהירידה בכמות הדירות למשק בית צפיפות הדיור גדלה, וכדי למנוע זאת יש לבנות כ-15 אלף דירות ברבעון. כדי לעצור את עליית מחירי הדיור יש לבנות בחמש השנים הקרובות כ-20,000 דירות ברבעון על פני כל הארץ ובמיוחד במרכזה.

כדי לטפל בבעיות הדיור יש לבצע שש רפורמות קצרות וארוכות טווח: (1) רפורמה במימון הרשויות המקומיות, שעיקרה ביטול התלות של הרשויות בארנונה מעסקים, עידוד הבנייה למגורים והגברת התחרות בין הרשויות המקומיות על משקי הבית; (2) הרחבה משמעותית של מלאי הקרקעות הזמינות לבנייה למגורים ללא חסמי תכנון ובנייה בכל רחבי הארץ, ובמחוז המרכז ובתל אביב בפרט; (3) העברת סמכויות התכנון ומכירת קרקעות מתוכננות ושאינן מתוכננות מרשות מקרקעי ישראל לרשויות מקומיות וליזמים פרטיים; (4) קידום מערך ההתחדשות העירונית דרך ייעול הבירוקרטיה ברמת הרשויות המקומיות, והקמת ועדות לבחינת כדאיותם וערכם המוסף של פרויקטים של התחדשות עירונית; (5) קידום הפריון והיעילות בענף הבנייה למגורים דרך תיעוש הבנייה ותמרוץ משך בנייה קצר; (6) תכנון אורבני של הסקטור הערבי אשר יביא להפיכתן של קבוצת כפרים סמוכים לאזור מטרופולין גדול ועצמאי, ובכך ייתן תנופה לתעסוקתם וליעילות הייצור והשירותים.