רגולציה על שוק השכירות

בתאריך 26.02.2016 התקיים שולחן עגול בנושא רגולציה על שוק השכירות, במסגרתו הגיבו דוברים שונים למחקר.

העליות במחירי הדירות ובמחירי שכר הדירה משנת 2008 העלו שוב לסדר היום הציבורי את השאלה האם על הממשלה להסדיר את שוק השכירות, ואם כן, כיצד ולאיזו מטרה. מטרת נייר מדיניות זה להציג לקובעי המדיניות ולציבור בישראל מידע מבוסס-מחקר עדכני אשר רלוונטי לדיון בשאלת הרגולציה של שוק השכירות בישראל. הנייר סוקר את התאוריה הכלכלית והמחקרים האמפיריים, מציג מספר מקרי מבחן מהעולם ומתאר את מבנה שוק הדיור בישראל. המסקנה היא ששוק השכירות בישראל סובל משתי בעיות עיקריות: עלייה משמעותית בשכר הדירה בשנים האחרונות וחוזים קצרי טווח. עליית המחירים אינה מהווה כשל שוק ועל כן אינה מצדיקה התערבות רגולטיבית בשוק השכירות, ובכל מקרה, כלל לא ברור שהתועלת מרגולציה העוסקת ביחסי משכיר ושוכר עולה על נזקה. הגדלת היצע הדירות היא הפתרון היחיד להורדת שכר הדירה, במיוחד בתל אביב ובערים הגדולות שבהן הביקוש למגורים בשכירות גבוה וישנו לחץ לעליית מחירים.

מסמכי מחקר ושולחן עגול:

סיכום הדיון

רגולציה על שוק השכירות

רגולציה ושכירות הוגנת

נייר רקע

נייר מדיניות - רגולציה של שוק השכירות

עיקרי הדברים מהדיון

מחירי השכירות הריאליים עלו משנת 2008 ועד סוף 2014 בכ- 50% (לצד עלייה ריאלית של כ- 80% במחירי הדירות). בעקבות עליות המחירים ותרומתן לפריצת המחאה החברתית של קיץ 2011 החל דיון ציבורי ופוליטי בנוגע לרגולציה על שוק השכירות, הכולל כיום כרבע מהדירות במדינת ישראל.

את הרגולציה על מחיר השכירות ניתן לחלק לשלוש דורות: רגולציה מהדור הראשון מקפיאה באופן קבוע את שכר הדירה הנומינלי ברמה כלשהי מתחת למחיר השוק, רגולציה מהדור השני מגבילה את שיעור העלאת שכר הדירה מדי שנה, ורגולציה מהדור השלישי מגביל את שיעור העלאת שכר הדירה רק עבור שוכרים קיימים, כשהיא מתירה התאמה למחיר השוק במקרה של שוכרים חדשים. מלבד זאת, יכולה להתקיים רגולציה גם על איכות הדירות.

שולחן עגול שנערך במכון אהרן למדיניות כלכלית בנושא סבב סביב נייר עמדה שנכתב על ידי דרור אבידור ועומר מואב. בין משתתפי השולחן העגול נמנו פקידים בכירים במשרדי הממשלה המעצבים את הצעות המדיניות הנוכחיות בתחום, נציגים של עיריית תל אביב ועיריית הרצליה, נציגי המגזר העסקי ומומחים מדיסציפלינות שונות.

הדיון החל בהצגת נייר העמדה על ידי עומר מואב. סקירת הספרות התיאורטית והאמפירית וניסיון העבר של ישראל ומדינות אחרות מעלים את הנקודות הבאות:

ישנו קונצנזוס נרחב בין כלכלנים בנוגע לכך שרגולציה מהדור הראשון היא רעיון גרוע, אשר מוביל לעודפי ביקוש, לירידה באיכות הדירות, להיווצרות שוק שחור ולהרס שוק הדיור.

גם ניסיונות לרגולציות מהדור השני והשלישי יצרו בעיות רבות במנהטן, ברלין nומקומות נוספים, ומובילים לרוב לירידה באיכות הדירות ולתמריצים מעוותים עבור שוכרים ומשכירים. הוצאה מהשוק של דירות קטנות או שיפוץ דירות על ידי כפייה בחקיקה לא יכולים לשפר את מצבם של השוכרים, שלפחות חלקם לא יוכלו או לא ירצו לשלם את המחיר הגבוה יותר עבור דירות גדולות או משופצות.

גם אם ישנו חוסר סימטריה בעלויות מעבר בין השוכרים למשכירים, אין סיבה מיוחדת להאמין שהרגולציה המוצעת מסוגלת לשפר את המצב ושתועלתה גבוהה מנזקיה. עופר רז-דרור מהמועצה הלאומית לכלכלה ומעין נשר ממשרד האוצר הציגו את התוכניות שהם מקדמים כיום בנידון. הם טענו כי רגולציה מהדור הראשון כלל איננה עומדת על הפרק, וכי מטרת הרגולציה היא לא הורדת מחירי השכירות אלא ניסיון ליצור שוק שכירות ארוך טווח. נראה שבמדינות אחרות חוזי השכירות לרוב נחתמים לטווח ארוך יותר, ולפי סקרים שנערכו הציבור בישראל מעוניין גם הוא בחוזים ארוכי טווח.

בתגובה לכך טענו עומר מואב ומיכאל שראל כי רצונו של הציבור לקבל חוזי שכירות ארוכי טווח לא מעיד בהכרח על מוכנותו לשלם עבורם מחיר גבוה יותר, וצבי אקשטיין ציין שבמדינות רבות דווקא מקובל לחתום על חוזי שכירות לשנה.

מספר מגיבים, ביניהם נטע זיו, גיל גן מור ודנה הלר, טענו שאחת הבעיות במדינת ישראל היא היעדרם של גופים מוסדיים משוק השכירות, וכי יש לבחון את החסמים המונעים את כניסתם.

מיכאל וולה מעיריית תל אביב ורותם אשכנזי מעיריית הרצליה הציגו את התוכניות שהם מנסים לקדם במסגרת העיריות עבור דיור להשכרה במחיר מוזל.

עומר מואב וצבי אקשטיין ציינו את הבעייתיות של התוכניות האלו והתוכניות האחרות שמקדמת הממשלה, שלפיהן הדירות המפוקחות יחולקו בסופו של דבר בהגרלה כשהקריטריון המרכזי לכניסה להגרלה הוא מחסור בדירה. הגרלה כזו היא למעשה סבסוד צולב, העברת כסף מכיס אחד של הציבור לכיס אחר, והיא עלולה להסיט את תשומת הלב מהמהלך העיקרי והחשוב ביותר שיכול לתרום לשוק השכירות הישראלי: הגדלת היצע הדיור באזורי הביקוש.