Urban Land Institute - ULI השיק בתאריך 21 בנובמבר 2016 את פעילותו בישראל באירוע שנערך במלון הילטון בתל אביב. באירוע שהתקיים בחסות קבוצת גזית-גלוב, פירמת עורכי הדין הבינלאומית גרינברג טראוריג, החטיבה העסקית בבנק הפועלים, פירמת ראיית החשבון PwC Israel, לידר שוקי הון, מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה, משה צור אדריכלים וקונפורטי-רביב שמאות מקרקעין, השתתפו כ-200 מנהלים בכירים מהקהילה העסקית בישראל. ULI הוא ארגון מחקר והוראה, ללא מטרות רווח הנתמך על ידי חבריו. הארגון אשר נוסד בשנת 1936, פועל בלמעלה מ-95 מדינות ומונה כ- 40,000 חברים ברחבי העולם.
מר חיים כצמן, יו"ר קבוצת גזית-גלוב, פתח את הכנס ואמר כי "לפני כשבע שנים זיהינו את תהליך האורבניזציה כפקטור מרכזי באסטרטגיית הצמיחה שלנו לטווח הארוך, דבר אשר חייב שינוי מהותי בפורטפוליו הנכסים שלנו ברחבי העולם. החלטנו להתמקד באופן בלעדי במרכזי קניות הממוקמים באזורים אורבניים צפופים במדינות בעלות כלכלות יציבות וחזקות. החל משנת 2009, מכרנו נכסים שאינם נכסי ליבה בשווקים משניים בהם צפי הצמיחה היה נמוך ובתהליך זה הקטנו את מספר הנכסים הכולל של החברה ברחבי העולם מ-700 נכסים בשנת 2010, לכ-430 נכסים כיום.
בו זמנית, חיזקנו את הנוכחות שלנו באזורים אורבניים מבוססים בעלי קצב צמיחה גבוה, באמצעות השקעות משמעותיות בפיתוח נכסים איכותיים הממוקמים במרכזי הערים הגדולות ובפיתוח מחדש של נכסים איכותיים קיימים". עוד ציין מר כצמן כי משנת 2010 ועד לסוף המחצית הראשונה של שנת 2016, מכרה גזית-גלוב נכסים בשווי כולל של 13.4 מיליארד ₪ והשקיעה 44.6 מיליארד ₪ ברכישות ובפיתוח נכסים.
בהתייחסו למגמת המסחר האינטרנטי ציין מר כצמן כי "כיום אנו מקצים יותר שטחים למוצרים ושירותים שפשוט אי אפשר להשיג אונליין, כדוגמת מסעדות, מועדוני כושר, קליניקות רפואיות ומרכזי בתי קולנוע. בארה"ב לדוגמא, יותר מ-50% מסך ההכנסות שלנו מגיע משוכרים המעניקים שירותים".
עו"ד לורנס שטרנטל, ראש תחום הנדל"ן בסניף הישראלי של גרינברג טראוריג אמר: "היקף עסקאות הנדל"ן הבינלאומיות שמבוצעות על ידי חברות וגופים מוסדיים ישראלים גדל בשנים האחרונות באופן משמעותי מאז סוף המיתון בשנת 2010. בעוד ששנת 2016 הייתה שנה פעילה, עליית המחירים בשווקים המרכזיים הציבה אתגרים חדשים שלא היו קיימים במהלך השנים הראשונות של ההתאוששות. כתוצאה מכך, חלק משמעותי מהגופים המוסדיים העדיפו לשמר תשואות סבירות באמצעות השקעה במוצרי חוב- מזנין והלוואות חוב בכיר וכן על ידי רכישת נכסים הנמצאים בשלב מתקדם של פיתוח או שפוטנציאל ההשכרה המלא שלהם טרם מומש".
מר רון חולדאי, ראש העיר תל אביב-יפו התייחס בנאומו לשני תהליכים גלובליים עיקריים. הראשון, מעבר של אוכלוסייה מאזורים כפריים לערים הגדולות. והשני, הגירה המונית של אוכלוסייה למדינות מפותחות. אלו מציבים אתגרים מורכבים לערים הגדולות הנדרשות לספק איכות חיים טובה ליותר אנשים בערים ההולכות ומצטופפות. בהמשך דבריו התייחס חולדאי לחזון "קיבוץ בעיר" המחייב את העיר להעניק את השירותים הטובים ביותר, בעלויות הנמוכות ביותר לתושבים, ובמרחק שאף פעם לא יעלה על חצי שעת רכיבה באופניים או הליכה ברגל ממקום המגורים. "הקיבוץ נולד 200 שנים מוקדם מדי ולכן הוא נכשל. בדיוק מאותה סיבה הוא גם צפוי לעשות קאמבק המותאם לימינו", אמר מר חולדאי. עוד התייחס לצורך בטיפול במרחב הציבורי בתהליכי התחדשות עירונית, לצורך בהגברת הקהילתיות, לצורך בחדשנות בשירות ובפיתוח העירוני ולשילוב בעתיד של פתרונות מתחום הכלכלה השיתופית בערים, "מדוע צריך להחזיק פינת אוכל גדולה בכל דירה העומדת ריקה רוב הזמן כאשר ניתן, כשבאים אלינו אורחים, להזמין מקום בחדר אוכל שמשמש את הקהילה ונארחם שם? מדוע שלא נצפה בטלוויזיה בחדר צפייה שמשמש את הקהילה?", תהה מר חולדאי.
גב' ליזט ואן דורן, מנכ"ליתULI אירופה, הציגה סקירה של המגמות הבולטות בשוק הנדל"ן האירופאי לשנת 2017, אשר נערכה על ידיULI בשיתוף פירמת PwC. בראשית דבריה, התייחסה לסיכונים הפוליטיים המשפיעים על העולם העסקי כיום ואמרה כי "לאורך כל הקריירה שלי אף פעם לא היו סיכונים רבים כל כך מפרספקטיבה פוליטית בכל כך הרבה מקומות בו זמנית". בהמשך התייחסה לברקזיט ואמרה כי "קשה מאד לומר מה תהיה השפעת הברקזיט, אך אני לא רואה סיבה מדוע לונדון לא תמשיך להיות העיר מספר אחת בעולם". בהמשך דבריה התייחסה לחשיבותן הגוברת של הערים לאור העובדה שמספר הולך וגדל של אנשים מעוניין לגור בהן.
גב' ואן דורן הציגה את דירוג הערים הטובות ביותר להשקעות נדל"ן ולפיתוח נדל"ן, ממנו עולה כי ברלין מדורגת במקום הראשון באירופה להשקעות ולפיתוח נדל"ן, המבורג מדורגת במקום השני ופרנקפורט מדורגת במקום השלישי. לדבריה, "גרמניה מסתמנת כיעד בטוח להשקעה במרבית התרחישים, גם אם גוש האירו יתפרק". גב' ואן דורן ציינה כי ברלין היא עיר אופנתית, צעירה, בעלת צמיחה מהירה וההיצע בה עדיין אינו מספק". באשר לפרנקפורט ציינה כי היא המרוויחה העיקרית מהחלטת הברקזיט.
במקומות הרביעי עד העשירי מופיעות דבלין, מינכן, קופנהגן, ליסבון, שטוקהולם, מדריד וליון בהתאמה.
אטרקטיביות הערים פריז ולונדון נמוכה יותר והן דורגו במקומות 17 ו-20, בהתאמה. לדברי גב' ואן דורן "בנקים וחברות אחרות יעזבו ככל הנראה את העיר לונדון ולכן אטרקטיביות ההשקעה בלונדון כעת הינה נמוכה". באופן כללי רואים ב-ULI השפעה של המצב המאקרו כלכלי באירופה על המצב בשוק הנדל"ן האירופאי, אשר הפך למאתגר, ומציינים כי תשואות המטרה יורדות. לפי ULI, בעוד שבשנת 2016 קרוב למחצית (45%( מהשקעות הנדל"ן באירופה בוצעו במטרה להשיג תשואה העולה על 10%, בשנת 2017 השיעור ירד לכ-38%. למרות זאת מציינים ב-ULI את המגמה של הגברת ההון הנכנס להשקעות באירופה ממשקיעים מיבשות אחרות, בראשן אסיה. גב' ואן דורן סיכמה ואמרה כי פיזור נכון של האוכלוסייה טוב לכולם ומשפיע לחיוב על מחירי דיור, החזר השקעות ופליטת פחמן.
בהמשך הערב התקיים פאנל בכירים בהנחיית גב' רחל (רוחה) לוין, מנכ"לית קבוצת גזית-גלוב, אשר דן בהשפעות תהליך האורבניזציה ומגמות שונות בכלכלה על השקעות נדל"ן. בפאנל השתתפו ד"ר פיטר לינמן, מנהל Linneman Associates ומנכ"ל ומייסד American Land, מר ג'ו אזרק, מנהל ובעלים של חברת Azrack & Company ויועץ בכיר לחברת השקעות הנדל"ן Apollo – מחברות השקעות הנדל"ן הגדולות בעולם, ד"ר כריסטיאן שאדה, שותף מנהל במשרד בברלין וראש מחלקת הנדל"ן הגרמנית בגרינברג טראוריג וד"ר אפרת טולקובסקי, המנהלת הכללית של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה.
גב' לוין פתחה את הפאנל ואמרה, "זיהינו את האורבניזציה כתופעה מרכזית שאנו מאמינים מאוד שיש לה השפעה ניכרת על עולם הקמעונאות. לכן אנחנו מתמקדים בהשקעות בערים הגדולות ומגדילים את ההשקעות שלנו ברכישה ובפיתוח של נכסים אורבאניים". עוד ציינה גב' לוין כי "ההגירה רחבת ההיקף לעיר היא אחד מהגורמים המשפיעים ביותר על ענף הנדל"ן, עם זאת, כוחות אחרים דוגמת אי הוודאות הכלכלית, גלובליזציה, שינויים חברתיים ובעיקר שינויים טכנולוגיים משפיעים באופן מהותי על האופן שבו אנו חיים, עובדים ועושים עסקים. אנו חיים בעידן שבו הדבר היחיד שנשאר עקבי הוא השינוי המתמיד".
ד"ר אפרת טולקובסקי אמרה: "תחום הנדל"ן נשאר מאחור בכל מימד של חדשנות. הוא מהווה אחוז מאוד ניכר מהתוצר של מדינות בעולם ולמרות זאת הוא מוזנח מבחינת חדשנות, משלב התכנון ועד לשלב הביצוע. מעבר לכך, נדל"ן הוא אחד היצרנים העיקריים של אי-שוויון בעולם. היזמות והחדשנות קריטיות לצמצום אותו אי-שוויון מרחבי המביא לכך שהעשירים גרים רחוק מהעניים. ישראל היא מדינה בעלת סדר גודל של עיר גדולה שאינה מפותחת בצורה מיטבית ולא מדינה מפותחת. לונדון לדוגמא, מונה אותו מספר אנשים ומאכלסת אותם על פחות מעשירית השטח ומעניקה לתושביה פי 8-10 תשתיות תחבורתיות ציבוריות. ישראל היא אחת מהמדינות היחידות בעולם שמנסים ליצור בה פיזור אוכלוסייה, אבל מנגד לא תומכים בתשתיות ציבוריות, מדיניות זו הפוכה לגמרי ממגמת האורבניזציה בעולם".
ד"ר כריסטיאן שאדה התייחס לאטרקטיביות של ברלין ולנקודות הדמיון לתל אביב: "ברלין ותל אביב אטרקטיביות לצעירים מכל רחבי העולם שרוצים להקים עסק בתחום הטכנולוגיה או האינטרנט וענף הנדל"ן מרוויח מכך. ברלין, לצד לונדון ופריז, היא אחד משוקי הנדל"ן העיקריים באירופה ומדורגת במקום הראשון בכל הנוגע להשקעות ופיתוח. שילוב זה יוצר תשתית חזקה שהופכת את ברלין לבירה האירופית המועדפת בכל הקשור לפיתוח בניינים חכמים ועיור בר קיימא. ערים גדולות באירופה, וברלין בפרט, מציעות הזדמנויות מבטיחות עבור משקיעים ישראליים בתחום הנדל"ן והטכנולוגיה, מדובר בשני צדדים של אותו המטבע שמובילים לצמיחה כלכלית".
מר ג'ו אזרק התייחס להזדמנויות השקעה בשווקים שונים ואמר כי בערים הגדולות ההזדמנויות כיום נמצאות בעיקר באזורים שמחוץ לליבת העיר אך כאלה שעדיין קרובים למרכזי הערים, בשכונות שנמצאות בתהליכי שינוי והתפתחות. הוא ציין כדוגמאות את קווינס, סטאטן איילנד, ברוקלין וכיו"ב בניו יורק, ואת מזרח סן פרנסיסקו בחוף המערבי.
ד"ר פיטר לינמן ציין כי מגמת האורבניזציה צוברת תאוצה משמעותית ביותר בשנים האחרונות במדינות מתפתחות באפריקה ובמדינות דוגמת הודו וסין, גם במקרים בהם התשתיות לא מספקות. באשר לעולם המערבי הוא ציין את התשתיות ברמה שמוגדרת לפחות כטובה כתנאי להרחבת המגמה.
