מכון גזית-גלוב לחקר נדל״ן ערך בחודשים נובמבר-דצמבר 2018 סדרת מפגשים בנושא רגולציית נדל"ן. מטרת הסדרה שנערכה בניהולה האקדמי של ד"ר רונית לוין-שנור מבית ספר הארי רדזינר למשפטים ומכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן, היתה לבחון כיצד ניתן לשלב בין עולם הנדל"ן, רגולציית נדל"ן ומחקרים אמפיריים בתחום הנדל"ן, לבין עולם המשפט. אמנם החיבור הינו טבעי, מאחר שהתכנון העירוני נעשה בכפוף ותחת האילוצים המשפטיים, אך הניסיון הוא לשלב בין הפרספקטיבות – התכנונית והמשפטית וליצור שפה משותפת, על מנת שניתן יהיה לא רק להבין את המציאות, אלא גם לבקר אותה מנקודת מבט משולבת.
סדרת המפגשים השנה המשיכה סדרת מפגשים קודמת שהתקיימה בשנה שעברה, בנושא כריית נתוני נדל"ן. במפגשי הסדרה השנה, כמו גם באלו של השנה שעברה, ניתנה במה לדמויות מפתח בדרג המבצע, כלומר לעובדי ציבור העוסקים בפועל בקביעת מדיניות, באפיון וביישום של רגולציות תכנוניות ומרחביות ובדרכים לקבלת החלטות.
המפגש הראשון בסדרה התקיים בתאריך 28 בנובמבר 2018 תחת הכותרת "רגולציית נדל"ן – מבט מהכנסת". ח"כ רועי פולקמן, יו"ר סיעת כולנו, התארח במפגש והציג את נקודת מבטו לרגולציה הנהוגה בשוק הנדל"ן בישראל. בדבריו התמקד ח"כ פולקמן בשוק השכירות ובפרט ב״חוק השכירות ההוגנת" שנחקק בהובלתו ביולי 2017, וזאת בתגובה למאמר ביקורת על החוק שפירסמו ד״ר יובל פרוקצ׳יה וד״ר רונית לוין-שנור. במסגרת מאמרם של פרוקצ׳יה ולוין-שנור נטען כי כוונת המחוקק לשפר את שוק השכירות ואף להוזיל את מחירי השכירות אינה מתיישבת עם החקיקה החדשה, שכן קביעת הוראות חוק בנוגע ליחסי השכירות שאינן ניתנות לשינוי על ידי הצדדים פוגעת בחופש החוזים שלהם ובאפשרותם להגיע להסדר היעיל ביותר מבחינתם. פרוקצ׳יה ולוין-שנור הראו במאמרם, אותו ביקר ח״כ פולקמן גם במאמר תגובה שפירסם ובדבריו במפגש עצמו, כי ישנו יחס הפוך בין תכליות החוק לבין התוצאות הצפויות לו.
בפתח המפגש בירך דיקן בית ספר הארי רדזינר למשפטים והמנהל האקדמי של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן, פרופ׳ אמנון להבי, על קיומה של סדרת המפגשים. פרופ׳ להבי הדגיש כי הוא רואה בשמחה את הדיאלוג שהתפתח בין ח״כ פולקמן לד״ר לוין-שנור ופרוקצ׳יה, ורואה בהערכה את העניין שהפגין ח״כ פולקמן בביקורת שהושמעה על החוק שקידם.
ד״ר לוין-שנור הזמינה את ח״כ פולקמן לקחת את הבמה להציג את תפיסתו בנוגע לחוק, תוך שהיא מדגישה את תוצאות הניתוח שבמאמר, מהן עולה כי חקיקה קוגנטית של שוק השכירות בישראל מהסוג שאומץ באחרונה צפויה להרע ולא להועיל עם מצבם של השוכרים, והחלשים ביותר בפרט, שכן אף בהתקיים כשלי שוק הוצאתן מן השוק של דירות שאינן מסכנות את חיי השוכר אך אינן ״ראויות״ למגורים לפי קביעת החוק, עשויה לפגוע במצבם של השוכרים החלשים, בעוד שהגבלת החופש החוזי צפויה להביא לקביעתן של הוראות בלתי יעילות תוך הקטנת היקפה של העוגה החוזית.
בראשית דבריו ציין ח״כ פולקמן כי יש לחלק את השיח על רגולציית נדל"ן ועליית מחירי השכירות לשני עולמות: השוק החדש - הכולל פרוייקטים עתידיים והקצאה של שטחים ייעודיים למטרות שכירות, והשוק הקיים - הכולל את היצע הדירות הקיימות. עיקר התמקדות הרגולטור היא בשוק החדש - בשאיפה לייצר שוק שכירות ארוכת טווח, מה שבפועל יגרום ליציבות. "אנחנו רוצים לקדם יציבות בשוק השכירות, עיקר העלייה נובע מהעובדה ששוכרים מחליפים דירה או חוזה כל שנה ותלויים בבעלי הדירות".
לאחר מכן, תיאר בקצרה את הפעולות שקידם, ביניהן: הצעת "חוק שכירות הוגנת", "חוק עירוב שימושים", "חוק דיור בהישג יד", הגדרת נהלים ב"שטחים חומים", והחוליה האחרונה בשרשרת אשר טרם קיבלה את אישור ועדת הכספים ואותה הוא מגדיר כעיקר כישלונו כח"כ - "חוק עידוד השקעות הון" באמצעותו הוא מעוניין לתמרץ את המשקיעים להוציא דירות אל שוק השכירות ארוכת הטווח.
ח"כ פולקמן הדגיש כי קיים עיוות בשוק שנגרם מהאכיפה של גביית המיסים משכירות. לטענתו, גורם משמעותי לנהירה של משקיעים לשוק הנדל"ן הוא האכיפה הסלקטיבית של המיסים והעובדה שמדובר בהכנסה צדדית לא ממוסה. הוא מוכן לפגוע במשקיעים אם עומדים בצד השני של המאזניים זוגות צעירים ולא מפחד להבריח משקיעים להשקעות בחו"ל. לדעתו, מצב שבו משקיעים נהנים מרווחים בעקבות משק מואץ הוא מצב שצריך לתקן, ולא ניתן לעשות זאת מבלי לפגוע במשקיעים.
בהמשך דבריו אמר כי שוק הדיור אינו הומוגני והשווה בינו לבין שוק הרכב: "דין מאזדה לא כדין מרצדס, לא ניתן לדבר במושגים כלליים על עליית מחירי המכוניות".
ח"כ פולקמן פרש את משנתו הכלכלית-נורמטיבית ושלל את התיאוריה לפיה סטנדרטיזציה פוגעת בחלשים. בהתייחסו לאמירה לפיה יש לתת לאנשים את האופציה לבחור את התנאים שבהם הם רוצים להתגורר, טען כי כאשר אדם גר בדירה לא ראויה למגורים הוא רוצה להתערב ולא לאפשר את המצב - לשם כך יש רגולציה, תוך שהוא מכנה זאת ״חקיקה ערכית״. הוא הדגיש ששוק הנדל"ן רווי כשלים, ותאוריית "היד הנעלמה" אינה מאפיינת אותו. לדבריו המעבר מעודף רגולציה לחוסר רגולציה אינו הפתרון - הפתרון נמצא ברגולציה חכמה. לשם כך "יש צורך בשיתוף פעולה עם האקדמיה", והמסגרת הנוכחית היא הזדמנות לכך.
לטענתו, חוסר היציבות בשוק השכירות מהווה את הגורם העיקרי לעליית מחירי השכירות בישראל. זמן השכירות הממוצע בישראל הוא 2.4 שנים - נמוך ביחס לעולם המערבי, דבר שמושך מעלה את המחירים. תכלית הצעת "חוק שכירות הוגנת" היא להעלות את היציבות בשוק השכירות, אך בשום פנים ואופן המטרה אינה להוריד מחירים. הוא אינו שואף להגיע למצב שבו אדם יוכל לקנות דירה במרכז בגיל צעיר, אלא לאפשר שכירות לזוגות הצעירים בתנאים הוגנים במרכז. עוד ציין כי שיא ההכנסה של אדם מתרחש בסביבות גיל 40, ולכן לטענתו צעירים שלוקחים משכנתא בגיל 25 מקבלים החלטה גרועה פיננסית. במענה לשאלות, אישר שאכן אין ברגולציה החדשה כדי להשפיע על משך השכירות.
להערכתו לא צפויה השפעה שלילית של "חוק שכירות הוגנת" על שוק השכירות בישראל עקב הרגולציה החדשה על משכיר הדירה - מחירי השכירות אקסוגניים (חיצוניים) לחלוטין לחוק המוצע וההתערבות שלו משפיעה בפן הנורמטיבי גרידא. במענה לשאלה הדגיש כי אין לו נתונים בעניין, אך גם אין נתונים אחרים.
לסיום ציין כי אחד היעדים לכנסת הבאה הוא: "ביטול העיוות של 30% משקיעים בשוק הדיור בישראל".
