מכון גזית-גלוב לחקר נדל״ן ערך בחודשים נובמבר-דצמבר 2018 סדרת מפגשים בנושא רגולציית נדל"ן. מטרת הסדרה שנערכה בניהולה האקדמי של ד"ר רונית לוין-שנור מבית ספר הארי רדזינר למשפטים ומכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן, היתה לבחון כיצד ניתן לשלב בין עולם הנדל"ן, רגולציית נדל"ן ומחקרים אמפיריים בתחום הנדל"ן, לבין עולם המשפט. אמנם החיבור הינו טבעי, מאחר שהתכנון העירוני נעשה בכפוף ותחת האילוצים המשפטיים, אך הניסיון הוא לשלב בין הפרספקטיבות – התכנונית והמשפטית וליצור שפה משותפת, על מנת שניתן יהיה לא רק להבין את המציאות, אלא גם לבקר אותה מנקודת מבט משולבת.
סדרת המפגשים השנה המשיכה סדרת מפגשים קודמת שהתקיימה בשנה שעברה, בנושא כריית נתוני נדל"ן. במפגשי הסדרה השנה, כמו גם באלו של השנה שעברה, ניתנה במה לדמויות מפתח בדרג המבצע, כלומר לעובדי ציבור העוסקים בפועל בקביעת מדיניות, באפיון וביישום של רגולציות תכנוניות ומרחביות ובדרכים לקבלת החלטות.
המפגש השני בסדרה התקיים בתאריך 11 בדצמבר 2018 תחת הכותרת "רגולציית נדל"ן – מבט ממוסדות התכנון". עו"ד שמרית גולן, היו"ר הקבועה הראשונה של ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, ומ"מ שרת המשפטים במועצה הארצית לתכנון ובנייה, התארחה במפגש והתייחסה לפעילות מוסד תכנוני זה.
ד״ר רונית לוין-שנור ציינה בפתח הדברים כי ועדת המשנה לעררים מהווה ערכאה מכרעת על החלטות תכנוניות בדרג המקומי-מחוזי, ומהווה לפיכך מוסד תכנוני אחרון בכל הנוגע לתכניות מסוג זה ועל כן מוסד שהחלטותיו צריכות להנחות את הוועדות שתחתיו. אף על פי כן, פעילותה של ועדת המשנה אינה זוכה לתשומת לב רבה, וחוסר תשומת לב זה עומד בניגוד ברור לחשיבות ולאיכות החלטותיה התכנוניות.
בראשית דבריה הדגישה עו״ד גולן כי שיקול דעתה של ועדת המשנה לעררים ביחס להחלטת הוועדה המחוזית אינו מצומצם לביקורת שיפוטית בלבד, ובסמכותה לבחון את התכנית מחדש. זהו אחד מיתרונותיה של המגמה ליצירת מנגנוני ערר פנים-מנהליים. סמכות ביקורת תכנונית זו הופכת את ועדת המשנה לעררים פעמים רבות לערכאה שאין בלתה נוכח חוסר נכונותו של בית המשפט להתערב בשיקול הדעת התכנוני.
עו"ד גולן התייחסה להעדר המדיניות בישראל לטווח הארוך בנוגע לתכנון ובנייה: "באופן כללי אני מגיעה למסקנה שתכנון במדינת ישראל זה כמו אוקסימורון כי המדיניות כיום היא לא לתכנן רחוק אלא מעכשיו לעכשיו".
בהמשך דבריה התייחסה למקומם של נציגי משרד המשפטים בפורומים תכנוניים. בשונה מנציגי יתר המשרדים הממשלתיים, לנציג משרד המשפטים אין השפעה על פי רוב למהותן של ההחלטות בהיבט התכנוני, אלא לאופן קבלת ההחלטות על פי הדין המנהלי. על כן, בשונה מההליך התכנוני, לנציגים המשפטיים ישנה חשיבות רבה במהלך הליך ההתנגדויות ובוועדת המשנה לעררים שהינן גוף מעין שיפוטי.
עו"ד גולן הדפה טענות בדבר עודף משפטיזיציה בוועדות התכנון והבניה: "תחום הנדל"ן הוא כל כך פרוץ לניצול לרעה, ולכן לא סתם ראשי רשויות נכנסים בוקר וערב לחדרי חקירה במשטרה. הפיתוי לשוחד בדברים האלו הוא כל כך גדול וזו עובדה וקיימת שחיתות המבוססת על תכנון ובניה, בעיקר ברשויות המקומיות אבל זה יכול להיות גם בוועדות המחוזיות ולכן הפיקוח הוא הכרחי. האינטרס שלנו כאזרחים הוא שיהיה פיקוח על מנהל התכנון והבנייה".
עו״ד גולן הציגה דילמות מרכזיות בהן עסקה ועדת המשנה לאחרונה: הסרת חסמים לקידום תכנון כוללני לג׳סר א-זרקא מתוך חשיבות קיומה של תכנית כוללנית (חרף התנגדויות אור עקיבא); המחלוקת בנוגע להקמת המלון בתמנע והצורך להתאים תכניות קודמות לשינויי המדיניות שקבעה תמ״א 35 (סוגיה שהוכרעה לבסוף על ידי ועדת המשנה לעררים); והשאלה האם לאפשר תכנון ״מוטה אוכלוסייה״, המביא בחשבון פרקטיקות הנוגדות שימוש בהפקעה (בכפר קאסם).
נושא נוסף אותו סקרה עו"ד גולן הינו מערכת היחסים בין ועדת התכנון המקומית לוועדה המחוזית: "לא פעם עולות תלונות של ועדות מקומיות לאחר סירוב הצעות של ועדות מחוזיות בטענה כי הועדות המקומיות הן אלו המכירות את הצרכים בשטח באופן הטוב ביותר אך בפועל הקרבה לקרקע יכולה לגרום לניגוד עניינים ולוועדות מקומיות מושפעות מבעלי אינטרסים באופן מהיר וקל יותר ובהעדר ראיה מרחבית מעבר למבט התכנוני המקומי״.
לסיום, התייחסה גם לבעייתיות וליתרונות של כללים תכנוניים-פרוצדורליים שונים, כגון הגבלות על זכות ערר לוועדת המשנה; העדר ערר על החלטה להפקיד תכנית (כאשר יש לכך פנים לכאן ולכאן: לעתים התוצאה לא יעילה – כפי שהיה למשל בעניין תמנע – הואיל וניתן להבהיר את הכיוון להחלטה בתכנית המפורטת כבר בשלב הביניים); מנגנון ההליך המקוצר לתכנון למיזם בעל חשיבות לאומית של סעיף 266ה לחוק התכנון והבניה, שהוא חריג ההופך לכלל (כפי שהיה למשל בעניין השגרירות האמריקאית בירושלים), ולהשפעה של הרכב הוועדה – על פי דין ובפועל – על החלטות מוסד התכנון.
