מכון גזית-גלוב לחקר נדל״ן ערך בחודשים נובמבר-דצמבר 2018 סדרת מפגשים בנושא רגולציית נדל"ן. מטרת הסדרה שנערכה בניהולה האקדמי של ד"ר רונית לוין-שנור מבית ספר הארי רדזינר למשפטים ומכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן, היתה לבחון כיצד ניתן לשלב בין עולם הנדל"ן, רגולציית נדל"ן ומחקרים אמפיריים בתחום הנדל"ן, לבין עולם המשפט. אמנם החיבור הינו טבעי, מאחר שהתכנון העירוני נעשה בכפוף ותחת האילוצים המשפטיים, אך הניסיון הוא לשלב בין הפרספקטיבות – התכנונית והמשפטית וליצור שפה משותפת, על מנת שניתן יהיה לא רק להבין את המציאות, אלא גם לבקר אותה מנקודת מבט משולבת.
סדרת המפגשים השנה המשיכה סדרת מפגשים קודמת שהתקיימה בשנה שעברה, בנושא כריית נתוני נדל"ן. במפגשי הסדרה השנה, כמו גם באלו של השנה שעברה, ניתנה במה לדמויות מפתח בדרג המבצע, כלומר לעובדי ציבור העוסקים בפועל בקביעת מדיניות, באפיון וביישום של רגולציות תכנוניות ומרחביות ובדרכים לקבלת החלטות.
המפגש השלישי והאחרון בסדרה התקיים בתאריך 25 בדצמבר 2018 תחת הכותרת "רגולציית נדל"ן – מבט מהממשל". גב' עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התארחה במפגש והציגה את פעילות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בראשית דבריה ציינה גב' גנון כי הרשות הוקמה מתוקף "חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית התשע"ו-2016", במטרה לקדם ולעודד את הפעילות להתחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. הרשות מובילה את תחום ההתחדשות ומסייעת הן במימון ובהדרכה מקצועית לדיירים והן בחקיקה ובפיתוח כלים וחקיקה.
בהתייחסה לנתוני ההתחדשות העירונית ציינה כי מסיכום נתוני 2018 עולה כי יש תכניות ל-30,000 יחידות דיור, שמתוכן אושרו 12,000 יחידות דיור. ניתנו היתרי בניה בפינוי בינוי ל-2,000 יחידות דיור והצפי הוא ל-3,000 יחידות. ישנה מגמה של עליה משמעותית בהיקף יחידות הדיור בתוכניות שאושרו בפינוי בינוי אשר צפויה להימשך.
בהמשך דבריה ציינה גב' גנון כי ממשלת ישראל קיבלה החלטה לאמץ את "התכנית האסטרטגית לדיור לשנת 2040" שמטרתה להיערך לספק את צרכי הדיור הצפויים. הצפי הוא כי בשנת 2040 יהיה צורך ב-1.5 מיליון יחידות דיור חדשות, כשהיום יש 1.8 - 1.9 מיליון יחידות. כדי לעמוד ביעדים אלו יש צורך לתכנן 2.6 מיליון יחידות דיור (מכיוון שחלק מהתכניות לא מתממשות). על פי החלטת הממשלה שליש מהיחידות (860,000 יחידות דיור) יבנו במסגרת פרוייקטים של התחדשות עירונית שמקורם בפינוי בינוי, תמ"א 38 ואינפילים (מגרשים לא בנויים בתוך הערים שחלקם על קרקע פרטית). להערכתה ניתן יהיה לעמוד ביעד שהציבה הממשלה ביחס למספר יחידות הדיור שמקורן בהתחדשות עירונית רק במחוזות מרכז ותל אביב, אך לא במחוזות גליל ודרום.
בהתייחסה לרגולציה הקיימת בתחום ההתחדשות העירונית ציינה כי מחד רגולציה נתפסת כשלילית אך מאידך מסייעת ליצור סדר ולהישמר. עם זאת, לדעתה צריך לאתר את הנקודות שבהם יש עודף רגולציה ולטפל בהן.
בהמשך דבריה התייחסה לכלים הממשלתיים המרכזיים המסייעים לקידום תהליכי התחדשות עירונית. אחד הכלים המרכזיים הוא מתן הטבות מס למתחמי התחדשות עירונית. הטבות המס כוללות פטור ממס רכישה, ממס שבח ומע"מ בשיעור אפס בגין עלויות הבניה של הדיירים המקוריים ופטור מהיטל השבחה מלא/חלקי.
כלי נוסף הוא הקצאת קרקע משלימה. במקומות בהם אין כדאיות כלכלית, אך יש צורך בהתחדשות עירונית, מנסים לייצר כדאיות כלכלית באמצעות הקצאת קרקע משלימה בבעלות המדינה.
הקמת מנהלות עירוניות להתחדשות עירונית מהווה כלי נוסף לקידום התחדשות עירונית. עד כה הוקמו 19 מנהלות והתקבלה החלטה על הקמת 5 נוספות. התחדשות עירונית היא אירוע מקומי ולכן חשוב שלתושבים תהיה כתובת. לשם כך מוקמות מנהלות עירוניות שתפקידן להעניק לתושבים מענה ולקדם את התהליך.
כלי נוסף הוא קידום תכניות מתאר שכונתיות. מאחר שהעיר אינה מקשה אחת, מנתחים לגבי כל שכונה אילו אזורים מתאימים להתחדשות עירונית ומהם הצרכים הציבוריים הצפויים בעקבות הוספת האוכלוסייה.
באשר למרכיבים החברתיים בהתחדשות עירונית, ציינה כי עיגנו את זכויות הדיירים הציבוריים בפינוי בינוי שהזכות הראשונה שלהם היא לשוב לדירה עצמה. משרד השיכון משלם את ועד הבית עבור הדיירים וזו פריצת דרך משמעותית. בנוסף, החוק קבע הנחות בארנונה לכל הדיירים המקוריים שעוברים מהדירה הישנה לחדשה למשך חמש שנים לפחות. לקשישים שלא זקוקים לדירה גדולה, מוצעת אפשרות לעבור לדירה קטנה יותר ולקבל את יתרת השווי במזומן. החוק גם מחייב את היזם לתקצב את הפרש עלויות התחזוקה לתקופה של 5 שנים עבור הקשישים.
בהמשך דבריה התייחסה לכלים רגולטוריים ביניהם עדכון חוק "הדייר הסרבן", אשר לאחרונה שונה שמו לחוק "עידוד מיזמי פינוי בינוי". שינוי השם מעיד על שינוי בתפיסת העולם סביב החוק – הפיכת התכניות לחיוביות ולא רק התמודדות עם סרבנים. החוק קובע כי אם יש רוב של דיירים (80 אחוז מבעלי הדירות) שמעוניין בפינוי בינוי הוא יכול לתבוע תביעת נזיקין ממי שמסרב סירוב בלתי סביר. החוק קובע מהו סירוב סביר – אם העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית, לא הוצאו בטוחות הולמות, יש נסיבות אישיות מיוחדות, לא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, לא הועמדו פתרונות לבעלי מוגבלויות. במסגרת עדכון החוק נוסף סעד של אכיפת ביצוע ונכתב פרק על מנת לסייע לקשישים. היזם חייב להציע לקשיש לעבור לבית אבות, לקבל דירה קטנה ואת היתרה במזומן או 2 דירות קטנות ואם לא מציע לקשיש כאילו לא סירב סירוב בלתי סביר. כמו כן יש חובה לקיים כנס לפני החתמת הדייר הראשון כדי למנוע הפעלת לחץ אישי מצד היזם.
בהתייחסה לחוק "המארגנים" ציינה כי מאחר שראו שישנם הסכמים שאינם מוגבלים בזמן וכובלים את הדיירים, קבעו במסגרת החוק תקופת זמן מוגבלת בכפוף לביצוע, מהן המטלות של המארגן, הוגדרו לוחות זמנים והוגדרו תנאים בהם הדיירים רשאים להשתחרר מההסכם. זהו אחד החוקים היחידים שיש לו תכולה רטרואקטיבית שכבר נכנסה לתוקף.
במסגרת החוק להתחדשות עירונית נקבעה ערכאה חדשה - "הממונה לעניין פניות דיירים" אליה יכולים לפנות בעלי דירות שנפגעו מהתחדשות עירונית.
כפי שציינה מוקדם יותר, כלי רגולטורי נוסף הוא הקצאת קרקע משלימה. חוק הרשות להתחדשות עירונית קובע שבסמכות הרשות להמליץ לרשות מקרקעי ישראל להקצות קרקע משלימה. נקבעו כללים להקצאת קרקע משלימה: העדר כדאיות כלכלית מינימלית, הכפלת זכויות הבנייה הקיימות במתחם המתחדש (לכל הפחות), הצפיפות המוצעת במתחם החדש לא תפחת מ-20% מעבר לכפל הצפיפות הקבועה בתמ"א 35, מכפיל מינימלי של 1:3 לפרוייקט בכללותו, מכפיל מקסימלי של 1:10 לפרוייקט בכללותו, הסכמות ראשוניות של לפחות 50% מבעלי הדירות, הסכמת הרשות המקומית לפטור מלא או למחצית היטל השבחה. ההחלטה מתייחסת גם להיקף ההקצאה ולוקחת בחשבון פרמטרים כמו חתימה על הסכם גג עם הרשות.
כלי נוסף לקידום התחדשות עירונית אותו הרשות מנסה לקדם הוא הסכמי מסגרת עם רשויות מקומיות שמטרתם לקדם התחדשות עירונית.
לסיום, התייחסה גב' גנון לאתגר המשמעותי ביותר בהתחדשות עירונית - קידום התחדשות עירונית בפריפריה. בעוד שבמרכז קיימת כדאיות כלכלית להתחדשות עירונית, היא אינה קיימת בפריפריה. בין הפתרונות שהרשות מנסה לקדם - הקצאת קרקע משלימה ליזם בישוב אחר והזרמת כספים לקרן להתחדשות עירונית שמקורם באי ההצלחה של עמידה ביעדי השיווק של "דירה להשכיר".
