מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן ערך בתאריך 19 בפברואר 2018 מפגש פורום פיננסי בנושא: "מגמות בהשקעות נדל"ן מניב בעולם". השתתפו במפגש בכירים מבתי השקעות, חברות ביטוח ופנסיה, קרנות השקעה, חברות נדל"ן, נציגי רשות לניירות ערך, פירמות ראיית חשבון, אנליסטים ועוד.
דודי דניאל, סמנכ"ל נדל"ן בפסגות הנחה את המפגש והציג סקירה של המגמות המרכזיות בהשקעות נדל"ן מניב בעולם. בראשית דבריו התייחס לשוק האמריקאי ואמר כי היקף העסקאות בשוק המשרדים בארה"ב הסתכם בשנת 2017 בכ-132 מיליארד דולר - קיטון של כ-15% ביחס לשנה קודמת, כאשר מרבית הקיטון חל בנכסי פריים במרכזי הערים הראשיות. החיפוש אחר תשואות גבוהות הניע את המשקיעים אל הערים המשניות, ביניהן, דאלאס ואטלנטה ובעיקר אל נכסים הממוקמים בפרברים.
בהתייחסו לשוק המגורים להשכרה בארה"ב אמר כי היקף העסקאות בשנת 2017 הסתכם בכ-150 מיליארד דולר - ירידה בשיעור של כ-7% ביחס לשנה קודמת. עוד אמר כי חברת YARDI צופה המשך עליה בדמי השכירות בשוק המגורים להשכרה (מולטי-פמילי) בשנים הקרובות בארה"ב.
בהתייחסו לפעילות בסקטורים השונים בארה"ב ציין כי פעילות הסקטורים המסורתיים קטנה באופן משמעותי בשנה החולפת. הריטייל סובל בעיקר בארה"ב וזה בא לידי ביטוי בפעילות העסקית.
בהמשך דבריו התייחס להשקעות נדל"ן בשוק האירופי ואמר כי מספר תהליכים פוליטיים משפיעים על הכלכלה האירופית: אירופה ממשיכה להתאושש ולהציג צמיחה גבוהה של 2.5% ביחס לשנים קודמות, בריטניה מתקדמת לעבר הברקזיט ונשיא חדש בצרפת מעורר את הכלכלה ויוצר תקווה בקרב משקיעים וחברות. קטלוניה מעוניינת להיפרד מספרד, בגרמניה יש ממשלה חדשה ובאיטליה צפויות בחירות בתקופה הקרובה.
סה"כ העסקאות בנדל"ן מניב באירופה הסתכם בשנת 2017 בכ- 290 מיליארד אירו - עליה של כ-9% ביחס לשנה קודמת. היקף העסקאות בבריטניה הסתכם בכ-72 מיליארד אירו - כרבע מסך ההשקעה בנדל"ן באירופה, עליה של כ-12% ביחס לשנה קודמת. בגרמניה הסתכם היקף העסקאות בכ-57 מיליארד אירו - עליה בשיעור של 8% ביחס לשנה קודמת. בצרפת לנוכח שינוי השלטון הסתיים רבעון רביעי חזק עם השקעה בהיקף של כ-27 מיליארד אירו. המדינה המפתיעה בשנת 2017 היא הולנד עם עסקאות בהיקף של כ-19.5 מיליארד אירו - עליה בשיעור של 43% ביחס לשנה קודמת.
בהתייחסו להשקעה בסקטורים השונים באירופה אמר דניאל כי הסקטור המוביל ב-2017 היה כרגיל סקטור המשרדים שריכז השקעה של כ-115 מיליארד אירו. יחד עם זאת, ניתוח רצון המשקיעים מצביע על מגמה של עלייה בהיקף ההשקעה בסקטורים המשניים - לוגיסטיקה ותעשייה עם השקעה של 42 מיליארד אירו בשנת 2017 - עליה של כמעט 70% ביחס לשנה קודמת.
עוד אמר דניאל כי במחקר שבוצע על ידי PWC ו-ULI נמצא כי בצמרת רשימת הערים המועדפות על משקיעי נדל"ן באירופה להשקעה בשנת 2018 נמצאות ארבע ערים גרמניות - פרנקפורט, מינכן, המבורג, וברלין בראש הרשימה, ובנוסף להן נכללות קופנהגן ומדריד. עוד נמצא כי בצמרת רשימת הסקטורים המועדפים על משקיעי הנדל"ן באירופה בשנת 2018 בעוד שבעבר היינו רגילים לראות בראש את סקטור המשרדים והריטייל שמרכזים את מירב הפעילות, רואים כעת סקטורים משניים - כאשר סקטור הלוגיסטיקה בראש הרשימה, ומעונות סטודנטים במקום הרביעי.
בהמשך דבריו התייחס להשפעת היקף הרכישות באינטרנט על עולם המסחר - כתוצאה מהעלייה הדרמטית בהיקף הרכישות באינטרנט בשנים האחרונות, ניכרת השפעה שלילית על המרכזים המסחריים והקניונים, למשל, בארה"ב ובריטניה. עוד התייחס למגמת ה-Co-working ההולכת ומתרחבת בשוק המשרדים. WeWork נחשבת לשוכרת הגדולה ביותר בלונדון ללא ממשלת בריטניה ואחראית על כ20% מפעילות השכירות בלונדון בשנת 2017 וכל זאת שלוש שנים בלבד לאחר פתיחת המשרד הראשון. אפקט WeWork גורם לשוכרים לחתום על הסכמי שכירות לתקופות קצרות יותר ביחס לעבר. כמו כן, חברות גדולות ומבוססות בעיקר מתחום הטכנולוגיה פותחות משרדים במתחמי עבודה משותפים וחברות נדל"ן גדולות הפעילות בתחום המשרדים משקיעות בחברות המפעילות מתחמי עבודה משותפים.
לסיכום דבריו אמר דניאל כי הריבית הנמוכה והגידול בשיעורי הצמיחה ממשיכים לתמוך בהשקעות נדל"ן בעולם. היקף ההשקעות באירופה גדל על חשבון השקעות בארה"ב. החיפוש אחר תשואות גבוהות מסיט משקיעים לערים המשניות על חשבון הערים הראשיות וכן אל הסקטורים המשניים. הגידול ברכישות און ליין ימשיך להעיב על סקטור המסחר ולמשוך משקיעים לסקטור הלוגיסטיקה. חברות ה-Co-Working ימשיכו לצמוח ושוק הנדל"ן הבריטי ירכז עניין רב בשנתיים הקרובות.
רו"ח דניאל אבן-צור, מנהל נכסי נדל"ן בפסגות, ציין כי סקטור המרכזים הלוגיסטיים הוא "הסקטור הכוכב" מאחר שהפך לסקטור המבוקש ביותר בקרב משקיעי נדל"ן בכל העולם. סך ההשקעות בסקטור זה באירופה בשנת 2017 הסתכם בכ-42 מיליארד אירו - עליה של כמעט 70% ביחס לשנה קודמת. ארה"ב נחשבת לשוק הגדול ביותר בעולם עם השקעה בהיקף של כ-50 מיליארד דולר ובריטניה במקום השני עם השקעות בהיקף של כ-8 מיליארד דולר. העלייה המשמעותית במכירות אונליין מגדילה את הצורך במרכזים לוגיסטיים.
אבן-צור התייחס גם לביקוש הגבוה לסקטור מעונות הסטודנטים ואמר כי הסקטור נחשב בעבר לנישתי ובשנים האחרונות השתנתה המגמה עם כניסת משקיעים גדולים (ביטוח ופנסיה). בשלוש השנים האחרונות היקף ההשקעות בכל העולם הוכפל והגיע לכ-16 מיליארד דולר בשנה, כאשר השווקים הגדולים ביותר הם ארה"ב ובריטניה.
לינוס פורסברג ואדמונד קוסטלו, שותפים בטרינובה נדל"ן (לונדון) הציגו סקירה של המגמות הבולטות בשוק המשרדים בבריטניה. סקטור המסחר (ריטייל) חווה קשיים, סקטור הלוגיסטיקה זוכה לביקושים גבוהים, בסקטור התעשייה התמחור גבוה בעיקר בשל הזיקה ללוגיסטיקה, וסקטור מעונות הסטודנטים זוכה לביקוש גובר בעיקר בקרב משקיעים מוסדיים. לדבריהם, השפעת הברקזיט על שוק המשרדים היתה פחותה מכפי שצפו, בזמן שפקטורים מבניים אחרים השפיעו על השוק: Co Working, טכנולוגיה, אוטומציה ו-Economic cycles.
לדבריהם, שוק הנדל"ן הבריטי, בעיקר בסקטור המשרדים, חווה כעת ירידת מחירים הצפויה להימשך בתקופה הקרובה ולכן צפויות הזדמנויות השקעה רבות.
מר דניאל צבר, שותף מנהל, קרן פורמה, התייחס לשוק הנדל"ן המסחרי בהולנד ואיטליה ואמר כי הכלכלה בהולנד נמצאת כיום בהתאוששות לאחר המשבר ב- 2008-2010, אך עדיין מחירי הנדל"ן נמוכים משמעותית מהשיא והתשואות גבוהות יחסית למדינות אחרות במערב אירופה. על פי ניתוח של חברת Knight Frank מחירי השכירות בערים מרכזיות בהולנד ואיטליה צפויים לעלות. בשנת 2017 המשיכה מגמת ההתאוששות בשוק הנדל"ן בהולנד ובפרט בשוק המשרדים אשר מהווה מעל 40% מהשוק.
בהתייחסו לשוק האיטלקי אמר כי איטליה מהווה את הכלכלה הרביעית באירופה והשמינית בעולם. כלכלה עם פער עצום בין צפון איטליה ורומא (כלכלה מפותחת) לדרום איטליה ובין המגזר הפרטי (המשגשג) לממשלתי. בשנת 2017 המשיכה מגמת ההתאוששות בשוק הנדל"ן ברומא ומילאנו.
עו"ד גיל רושינק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן, הציג את שוק המולטי פמילי בארה"ב. לדעתו סקטור זה מהווה השקעה אטרקטיבית מאחר שיש בו ביקושים גבוהים והיצע נמוך. כתוצאה מכך, מחירי השכירות ממשיכים לעלות בעוד ששיעורי ה-Cap Rate נשארים נמוכים.
כמו כן בסקטור זה המשקיע נהנה מתזרים הכנסות משמעותי באופן שוטף ובנוסף ישנה אפשרות ליצירת ערך על ידי שיפוץ דירות והעלאת דמי שכירות. רושינק ציין כי בהשקעה בסקטור זה, שמחייב יכולות תפעוליות משמעותיות, ישנה חשיבות רבה לחבירה לגופים בעלי ניסיון משמעותי בניהול נכסי מולטי פמילי.
ליאור מור, סגן נשיא, סילברסטיין נכסים, התייחס לשוק הנדל"ן במנהטן ואמר כי ניו יורק היא "גן עדן בטוח" שמתנהג שונה משאר ארה"ב. הביקוש תמיד קיים. גם אם יהיה צורך להוריד מחירים, תמיד ניתן למכור או להשכיר. כיום רמות המחירים מאד גבוהות במנהטן. נכסים טובים בשוק המשרדים נסחרים ב- 3%-4% Cap Rate וקונים מסתמכים על עליית ערך עתידית. עדיין יש במנהטן משקיעים רבים מהמזרח הרחוק, אירופה ומקרנות פנסיה אמריקאיות. בשוק המשרדים במנהטן יש טרנד מעניין. בעוד שאזור המידטאון היה היסטורית החזק ביותר, כיום שני אזורים חדשים קיצוניים וחיצוניים התחזקו מאד ומשפיעים על השוק - אזור הסחר העולמי בו נבנים משרדים יוקרתיים רבים עם מרכז תחבורתי מפותח ביותר ואזור ההאדסון יארד בצד המערבי של מנהטן בו נבנה מתחם עירוב שימושים יוקרתי. שני אזורים אלו מסיטים את הביקושים מהמידטאון וזוכים לביקושים גבוהים.
מור התייחס גם לשינוי באיפיון השוכרים ובטעמיהם. כוח העבודה פונה כיום לדור המילניום אשר לו חשובה הגמישות בעבודה. WeWork מצליח בגלל צמיחת הכלכלה אבל גם משום שהשוכרים השתנו והם מעדיפים עיצוב גמיש ומודרני. יחד עם זאת, לדעתו נדל"ן הוא עסק לטווח ארוך ולכן הוא מאמין בשילוב של מוצרים - שטחי משרדים מודרניים לשוכרים לצד יחסים לטווח ארוך בין שוכרים ומשכירים.
בהמשך דבריו התייחס לריטייל במנהטן ואמר כי הוא בעיקרו Street Retail והוא סובל. אמנם הוא תלוי אזור, אך ניתן לראות למשל בחלק הדרומי של השדרה החמישית חנויות ריקות, דבר שלא היה בעבר. יש מחסור בשוכרים ושיעור ה-vacancy בחלק הדרומי של השדרה החמישית מגיע ל-35%.
לסיום התייחס לשוק המגורים ואמר כי שני השווקים - מגורים בבעלות ובשכירות עלו משמעותית בשנים האחרונות. יחד עם זאת, בשנה האחרונה ניתן לראות כי נוצר עודף היצע של דירות יוקרה והשוק די קפוא. לעומת זאת יש ביקוש לדירות למגורים שאינן דירות יוקרה וכך גם בשוק השכירות למגורים הביקושים גבוהים. כמו כן, ישנה עליה יציבה בהכנסות בשוק השכירות למגורים. עוד אמר כי רמות השכירות במנהטן זולגות לברוקלין ולניו- ג'רזי המהווים שווקי משנה של מנהטן.
לסיכום, התייחס דודי דניאל לאחוז ההשקעה בנדל"ן מסך ההשקעות של הגופים המוסדיים ואמר כי קיימת מגבלה של משרד האוצר של 15% אך הגופים המוסדיים לא מגיעים אליה. באופן כללי ניתן לומר כי בביטוח ופנסיה היעד הוא להגיע ל-10% השקעה בנדל"ן, ובקופות הגמל ל-5% מאחר שאלו כספים יותר נזילים.
