מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה ערך ב-9 בספטמבר 2020 את המפגש השלישי בסדרת מפגשי נדל"ן מניב בזום. במפגש אשר עסק בנושא "שוק הנדל"ן האמריקאי בקורונה וביום שאחרי" השתתפו לורנט מורעלי, נשיא קושנר, ופיטר גרנט, העורך הכלכלי של הוול סטריט ג'ורנל, אשר הנחה את המפגש.
המפגש נפתח בדברי ברכה של פרופ' אמנון להבי, דיקן בית ספר הארי רדזינר למשפטים, והמנהל האקדמי של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן באוניברסיטת רייכמן. לאחר מכן נערך ריאיון בהשתתפות פיטר גרנט, העורך הכלכלי של הוול סטריט ג'ורנל ולורנט מורעלי, נשיא קושנר.
קושנר הינה חברת נדל"ן אמריקאית שבבעלותה ובניהולה נכסי נדל"ן בשווי של כ-10 מיליארד דולר המעסיקה למעלה מ-800 עובדים. לחברה פורטפוליו נכסים מגוון הכולל: מגורים (למעלה מ-20 אלף דירות להשכרה), משרדים, מסחר, מלונאות ותעשייה, מתוכם כ-11 מיליון sqft בשלבי פיתוח וייזום.
לורנט מורעלי, נשיא קושנר, אשר הצטרף לחברה בשנת 2008, השווה בראשית דבריו בין היקף פעילות הנדל"ן המניב בעיר ניו-יורק במהלך משבר הקורונה והמשבר הפיננסי של 2008. לדבריו, היקף פעילות הנדל"ן המניב בעיר ניו-יורק (חוזי שכירות מעל 100 אלף sqft) בין החודשים מרץ-אוגוסט 2020 היה גבוה מהיקף הפעילות בתקופה המקבילה בשנים 2008 ו-2009.
מורעלי סבור כי העיר ניו-יורק נשארה אטרקטיבית להשקעה גם בתקופת הקורונה. להערכתו, כפי שהיה במשברים קודמים, לניו-יורק יש יכולת להמציא עצמה מחדש וכי התעשיות המובילות הפועלות בעיר (פיננסים, הייטק, מדיה וכו') יסייעו להתאוששותה מן המשבר, באופן שבו גם אם תחול ירידה בפעילות תעשייה אחת, היא תתאזן על ידי עלייה בפעילות תעשייה אחרת.
לשאלתו של גרנט, האם המעבר לעבודה מהבית ולהכרזה של חברות טכנולוגיה כי לא ישובו לעבודה במשרדים בחודשים הקרובים, תהיה השפעה ארוכת טווח על הביקוש לשטחי משרדים, השיב מורעלי כי בשטח, גם חברות אשר הכריזו על מעבר למודל עבודה גמיש, מעסיקות עובדים במשרדיהן, ובשלב זה לא הכריזו כי יעזבו את העיר ניו-יורק. יתרה מכך, לדבריו פעילות חידוש החוזים בעת הזו גבוהה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וההנחה היא שמדובר בבעיה זמנית אשר תסתיים עם מציאת החיסון. להערכתו, כאשר האוניברסיטאות ייפתחו מחדש בעיר ניו-יורק, תהיה חזרה לעיר והביקוש וההיצע יתאזנו.
בהמשך דבריו ציין מורעלי כי למשבר הקורונה היתה השפעה דיפרנציאלית על סקטורים שונים של נדל"ן מניב. בעוד שסקטור המרכזים המסחריים חווה פגיעה קשה, סקטור המולטי פמילי לא נפגע. יתרה מכך, סקטור המולטי פמילי, המהווה את ליבת פעילות החברה, אף חווה פריחה באזור הפרברים. כך למשל, עזיבתם של תושבים רבים את העיר ניו-יורק בתקופת הקורונה העלתה את הביקוש למתחמי מולטי פמילי בפרברים, ובמתחמי המולטי פמילי של החברה בניו-ג'רזי התפוסה כעת מלאה. עוד ציין כי על אף שרמת מחירי המולטי פמילי בפרברים לא ירדה בתקופת הקורונה, עלויות המימון ירדו. לאור זאת, זיהתה החברה הזדמנות בתחום המולטי פמילי ורכשה 1,500 דירות בין החודשים אפריל-ספטמבר 2020.
עם זאת, ציין מורעלי כי יש להבחין בין מולטי פמילי בפרברים לבין מולטי פמילי באזורים אורבניים. בעוד שהתפוסה בפרברים בתקופת הקורונה עלתה, התפוסה בעיר ניו-יורק חוותה ירידה ניכרת ושיעורי ה-vacancy נעים בין 15% ל-20%. לדבריו מחד, תקופה זו מהווה הזדמנות לרכישת נכסי מולטי פמילי בעיר, מאידך, מעט נכסים מוצעים למכירה, מכיוון שבעלי הנכסים צופים שמדובר בחוסר איזון נקודתי בין ביקוש והיצע, אשר יחלוף עם תום משבר הקורונה. אתגר נוסף עימו מתמודדים בתחום המולטי פמילי בעיר הוא ההגבלות הרגולטוריות שהוטלו על הדיור להשכרה בעיר ניו-יורק בשנת 2019 המשפיעות בעיקר על השכרה לדיירים מוגנים. עם זאת, מורעלי סבור כי לחברות הפועלות לטווח הארוך, אשר ידעו להתמודד עם המגבלות הרגולטוריות ועם הירידה הזמנית בתפוסה בשנה הקרובה, תקופה זו מהווה הזדמנות לרכישת נכסי מולטי פמילי במחירים המתאימים.
בהמשך דבריו אמר מורעלי כי הוא מקווה שהבחירות הצפויות בעיר ניו-יורק בנובמבר 2021 יביאו לשינוי ולנקיטת צעדים רגולטוריים אשר יעודדו את הפעילות העסקית בעיר ניו-יורק. לדעתו גם כעת הרגולטורים מבינים שהרחיקו לכת עם חלק מהפעולות בהן נקטו, כגון שיכון חסרי בית במלונות בעיר בתקופת הסגר - החלטה ממנה הם נסוגים כעת.
לסיום, העריך מורעלי כי בששת החודשים הבאים צפויות הזדמנויות לרכישת נכסים מתחת למחיר השוק וכי היקף העסקאות צפוי לעלות.
לצפייה במפגש בעמוד הפייסבוק של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן, לחצו כאן >>
