התחדשות עירונית בישראל: חסמים מרכזיים והצעות ייעול

התחדשות עירונית היא תהליך של שיפור ועדכון רקמות עירוניות מוזנחות ודועכות. תכליתו העיקרית של תהליך ההתחדשות היא להביא להשבחה של תנאי המגורים, סביבת המחיה של הדיירים ואיכות חייהם. בישראל התחדשות עירונית מבוססת על מודל המימון הפרטי, היוצר מעין עסקת קומבינציה: היזם מקבל את הזכות לבנות יחידות דיור חדשות במתחם ההתחדשות, ובתמורה בונה מחדש או משביח את הדירות הקיימות לטובת בעליהן.

היתרונות לבנייה מתחדשת הם רבים: ניצול מיטבי של הקרקע והתשתיות, שימור שטחים פתוחים, סיוע בתכנון עירוני-תחבורתי יעיל ובר קיימא, צמצום פערים חברתיים, הגדלת ביטחון התושבים מפני פגעי טבע ומלחמות, הגדלת ההיצע באזורי הביקוש הגבוה ושיפור חזות פני העיר. הגם שיתרונות אלו יצרו תמימות דעים באשר לנחיצותה של התחדשות עירונית, כיום רק 12% מכלל התחלות הבנייה נעשות בדרך זו. מערכת התמריצים הנוכחית מתבססת רובה ככולה על הגדלת מקדם ציפוף הדיור. הבעיה בפתרון זה היא החשש מהכבדת יתר על התשתיות הקיימות, והתנגדות הרשות המקומית אשר צריכה לשרת את משקי הבית המתווספים לשטחה. לפיכך, בנייר זה אני מציע רפורמה בת שישה נדבכים שנועדה להתמודד עם החסמים הקיימים מבלי להיזקק לציפוף יתר של הסביבה העירונית:

1. התחדשות עירונית מוטת תכנון תחבורתי בר-קיימא. ראשית, יש לקבוע ציפוף עירוני גבוה יותר ותקני חניה נמוכים יותר בקרבת תוואי הרכבת הקלה ועורקי תחבורה ציבורית. מגורים בסמיכות למערכת הסעת המונים מפותחת תשביח את איכות חיי הדיירים, תקטין את תלותם ברכב פרטי, תייתר חניות פרטיות ותוזיל את עלויות הבנייה של היזם, כך שהתשואה מפרויקט ההתחדשות תעלה. שנית, יש להתיר עירוב שימושים על ידי בניית שטחי מסחר בצד שטחי המגורים. בצד העלייה באיכות החיים של הדיירים בשל הקטנת הצורך בניידות, גביית דמי הארנונה עולה, דבר המקל על קבלת הסכמה של הרשות המקומית.

2. הגדלת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 באפיק הריסה, וקיבוע תמורה מינימלית לדיירים. כיום הפער בזכויות הבנייה בין התחדשות באפיק ללא הריסת הדירות הישנות לבין אפיק הכרוך בהריסה נמוך מאוד. לכן אין ליזמים תמריץ לבצע התחדשות על דרך של הריסה בלא זכויות נוספות מכוח תכנון מקומי. על מנת להקטין את התלות בתכנון מקומי אני מציע להתיר זכויות בנייה נוספות של עד שתי קומות נוספות מכוח תמ"א 38 באפיק הריסה, בצד קיבוע תמורות מינימליות לדיירים של 25 מ"ר נוספים על שטח הדירה הישנה.

3. הסחרת זכויות הדיירים. במקום שהדיירים אינם מעוניינים בהגדלת שטחי המגורים, או שקיימת לכך מניעה הנדסית או תכנונית, יש לאפשר לדיירים לקבל מהיזם פיצוי כספי שווה ערך בפטור ממס.

4. סבסוד התחדשות עירונית בפריפריה מכוח תקציב שיקום שכונות. במקומות שבהם ערך הקרקע נמוך במיוחד אני מציע לסבסד את ההתחדשות בסכום של עד 50 אלף ש"ח ליחידת דיור קיימת. במקביל אני מציע להתיר הקצאת מגרשים משלימים ליזמים, אף אם אינם גובלים בשטח ההתחדשות מכוח התמ"א.

5. פתרון העיוות של תמריצי הרשות המקומית שיוצרים הסכמי הגג והקלות המס במסלולי ההתחדשות. ראשית יש להתנות את מימון התשתיות הציבוריות מכוח הסכמי הגג בכך שמחצית מיחידות הדיור החדשות תהיינה במסגרת התחדשות עירונית. שנית, יש לסבסד את היטלי ההשבחה שהרשות מפסידה בשל הקלות המס בפרויקט ההתחדשות, בין ממקורות תקציביים ובין ממקורות הסכמי הגג.

6. הפרטת הליכי הרישוי והפיקוח בתוכניות התחדשות עירונית. על מנת לעקר התנהגות אסטרטגית של הרשות יש לאפשר לגופים פרטיים שיעמדו בדרישות סטטוטוריות להתיר בנייה ולפקח על התהליך עד לשלב האכלוס. גישה זו צפויה לקצר מאוד את התהליך, לייעלו, ולתמרץ יזמים להעדיף בנייה בדרך של התחדשות עירונית על פני בנייה רגילה.