רגולציה של שוק השכירות

מטרת נייר מדיניות זה להציג לקובעי המדיניות ולציבור בישראל מידע מבוסס-מחקר עדכני אשר רלוונטי לדיון בשאלת הרגולציה של שוק השכירות בישראל, בניסיון​ להתמודד עם שני אתגרים מרכזיים הקיימים בשוק השכירות בישראל: עלייה משמעותית בשכר הדירה בשנים האחרונות וחוסר יציבות ואי ודאות של השוכר לגבי המשך מגוריו בדירה לאור חוזה השכירות החד-שנתי, הנפוץ בישראל.

השלכות פיקוח על שכר דירה שמטרתו הורדת שכר הדירה מתחת למחיר השוק ידועות ומוסכמות בקרב כלכלנים. פיקוח שכר דירה פוגע בתמריץ של בעל הדירה לתחזק ולשפר את הדירה וגורר תחזוקה לקויה של דירות קיימות, פוגע בכדאיות בבניית דירות להשכרה ומגדיל את הביקוש לשירותי דיור. כל אלה מובילים להתפתחות שוק שחור, לאפליה בין שוכרים ולמחסור בדיור להשכרה, וכתוצאה מכך לפגיעה ביכולת לשכור דירה או לעבור בין דירות שכורות. לפגיעה זו בתפקודו של שוק השכירות והשלכות על מחירי דירות בחלופות שאינן מפוקחות, על היכולת להתאים דירה לצרכים המשתנים ועל ניידות תעסוקתי. במקרה של אסדרת היחסים בין משכיר לשוכר בהיבטים שונים, כגון האחריות לתחזוקת הדירה, ובכלל זה הגדרת "דירה ראויה למגורים", ותנאי לסיום חוזה להבטחת היציבות בדמי השכירות, נמצא כי אין בניסיון העולמי עדות שתועלת הרגולציה עולה על עלותה ועל השפעותיה השליליות. הצעות החוק המקודמות לאחרונה בישראל מבוססות על הצעות שבחלקן לא נוסו במקומות אחרים, וניתוח ההצעות מוביל למסקנה שבסבירות גבוה נזקם של החוקים המוצעים יעלה על תועלתם והמנגנון שיוקם לאכיפת האסדרה יהיה בזבוז כספי ציבור.

הגדלת היצע הדירות היא הפתרון היחיד להורדת שכר הדירה, במיוחד במרכז הארץ, שם הביקוש למגורים בשכירות רב והמחירים גבוהים. יישום חוק "שכירות הוגנת" כפי הנראה לא יועיל במקרה הטוב, ובמקרה הרע יזיק. בכל מקרה מדובר בזריית חול בעיני הציבור שמאמין שבכוחה של אסדרה לשפר את איכות החיים של שוכרי הדירות בישראל.