רפורמות וכשלים בשוק הדיור

מחירי הדיור עלו בממוצע ארצי מ-2007 ל-2016 ב-70 אחוזים במונחים רֵאליים, וכך גם עלה המחיר למ"ר דיור בתל אביב. מחירי הדיור בישראל מאופיינים בכך שהמחיר יורד ככל שמתרחקים מתל אביב בצורה זהה לכל הכיוונים. העיר היחידה שבה המחיר עולה כשמתקרבים אליה היא ירושלים, וגם בה מחיר מ"ר דיור נמוך בכ-25 אחוזים מזה של תל אביב. זו תופעה ידועה המגדירה את תל אביב כאזור מטרופוליני מיוחד בעל ערך כלכלי גבוה מיתר המיקומים. מאידך גיסא, אסטרטגיית התכנון המרכזי מאז אמצע שנות התשעים מייעדת את האוכלוסייה להתגורר באזורים המרוחקים מתל אביב (פריפריה), אבל מוקד הפיתוח העסקי מתמקד בגוש דן, והביקוש לדיור בו אינו פוחת, ואף עולה, בשנים האחרונות.
מאז שנת 2000 עולה צפיפות הדיור במונחי מספר הדירות למשק בית בממוצע ארצי, אך הצפיפות בתל אביב והמרכז עולה יותר. הגידול השנתי של מספר משקי הבית של כ-1.8% בממוצע אינו מוצא ביטוי בגידול הדיור המתוכנן, ובזה שמתממש בממוצע ארצי ובמיוחד בגוש דן. כמו כן, ההשקעה בתשתיות תחבורתיות, ובמיוחד בתחבורה ציבורית בגוש דן, אינה תואמת בהיקפה ובמיקומה את הפריסה של הדיור. בשנות ה-90, עם גל העלייה, הגבירה הממשלה את היצע הדיור בצורה מרשימה בכל הארץ, וכתוצאה מכך חלה ירידת מחירי דיור רֵאליים מ-1996 עד 2006. גם היום הממשלה עושה מאמצים גדולים להגדלת היצע הדיור ושמה את הורדת מחירי הדיור כיעד מרכזי. אנו חושבים שזה יעד נכון מכיוון שעליית מחירי הדיור והמחסור בתשתיות פוגעים בצמיחת המשק, ובמיוחד בשכבות החלשות ובהיקף העוני.

יחד עם זאת, פעולות הממשלה בפועל אינן מתמודדות בצורה מסיבית עם הכשלים הרוחביים של שוק הדיור והפיתוח האורבני בישראל. תוכניות הדגל של "מחיר למשתכן" ו"הסכמי הגג" עם עיריות ממוקדים מחוץ לגוש דן, ובעיקר בפריפריה. אין מהלך מקיף כלל ארצי היוצר לרשויות המקומיות בכלל, ולאלו של גוש דן במיוחד, תמריץ מסיבי לאשר הגדלה של היצע דיור והשקעה בתשתיות תחבורה ומבני ציבור, כך שהשירות לאזרחים יעלה ויתאים את העדפותיהם על מיקום המגורים. אף שהוועדה להקמת מתחמי בנייה מועדפים (הותמ"ל ) הצליחה להעלות את אישורי הבנייה הארציים, בפועל היתרי הבנייה במרכז אינם גדלים לפי הערכותינו על פי הביקושים. לכן, גם אם נראה שיש עצירה מסוימת בעליית מחירי הדיור לא נראה שהממשלה מנהלת אסטרטגיה כוללת המתמודדת עם כשלי ענף הנדל"ן למגורים בישראל, ולכן העצירה תתברר כזמנית בלבד.

בהמשך לנייר מדיניות קודם ("רפורמות בענף הדיור") אנו ממליצים על שינוי אסטרטגי במדיניות הדיור כך שתכלול את המרכיבים הבאים: רפורמה בתכנון הכולל, תוך דגש על גידול בהיצע על פי המלאי הקיים של דיור בהתאם לביקוש הקיים לגוש דן, וכן התאמת תשתיות כוללת; רפורמה במימון הרשויות המקומיות אשר תבטל את התלות במימון מגידול בשטחי תעסוקה ותיצור תמריץ חיובי להגדלת האוכלוסייה על כל רבדיה; רפורמה ברשות מנהל קרקעות ישראל (רמ"י) כך שקרקע לא מתוכננת בשטחי הערים תימכר ו/או תוחכר לגורמים פרטיים ועיריות; תכנון וקידום מסיבי של התחדשות עירונית בכל הארץ, אך במיוחד במרכז; השקעה מסיבית בתשתיות תחבורה ציבורית וכן בתחבורה פרטית בכל הארץ, ובעיקר במרכז; ניהול מערכת התחבורה עם אגרות גודש וקידום תחבורה שיתופית וחלופית לנסיעה ברכבים פרטיים; רפורמה מקיפה לאורבניזציה של הערים והכפרים של הסקטור הערבי. כל אחת מהרפורמות היא מרחיקת לכת, ודורשת משאבים פוליטיים ותקציביים. רק טיפול כולל בכשלי היצע הדיור בכל הארץ, ובמרכז בפרט, יבטיחו ירידה רֵאלית ארוכת זמן במחירי הדיור תוך תמיכה בצמיחת המשק וצמצום העוני. למעשה, ללא טיפול כולל לא רק שלא ירדו המחירים – הם גם ימשיכו לעלות, מאחר שישראל שונה ממדינות מערביות בקצב הגבוה של גידול האוכלוסייה בה.