האם יש בועה במחירי הדירות?

משנת 1990 שיווק הקרקעות למטרת דיור – הן ברמה ארצית והן ברמה אזורית – הינו באופן עקבי בכמות פחותה מהנדרשת בכדי לענות על הביקוש שמקורו הגידול במספר משקי הבית במשק. מגבלת היצע זמין של קרקעות המיועדות לבנייה למגורים גורמת לשחיקה במלאי הדירות הכלל ארצי והאזורי, ולעלייה בצפיפות. הירידה המתמדת במלאי הדירות למשק בית גורמת לעלייה ארוכת טווח במחירי הדירות בכל אזורי הארץ ובכל שכבות האוכלוסייה, פוגעת ביכולת של משקי הבית לרכוש דירה למגורים ומגדילה צפיפות וביקוש לשכירות.

עליית מחירים זו אף התעצמה ב-10 השנים האחרונות. בזמן שמלאי הדירות למשק בית ירד מכ-1.01 דירות למשק בית בסוף שנת 2006 לכ-0.95 דירות למשק בית בסוף שנת 2017 – המחירים הריאליים של דירות עלו בשיעור מצטבר של כ-90%, בלי כל קשר לעלייה של כ-4% בלבד במחירי תשומות הבנייה.

על פי תוצאות מחקר זה לא התקיימה בועה במחירי הדירות בשנים 2007–2017, אלא השחיקה בהיצע הדיור למשק בית והירידה בריבית למשכנתאות הן שגרמו לעלייה חדה במחירי הדירות. כדי למתן את עליית מחירי הדירות בשלוש השנים הבאות יש לבנות כ-80 אלף יחידות דיור בשנה – כ-60 אלף יחידות דיור עבור משקי הבית החדשים, כ-20 אלף יחידות דיור לסגירת המחסור, ויחידות דיור נוספות כמענה לביקוש של משקי הבית הרואים בדיור נכס להשקעה. כמו כן המודל צופה ירידה במחירי הדירות ברבעון הראשון וברבעון השני של שנת 2018, כך שמחירי הדירות לא יעלו ריאלית (ובתנאי אינפלציה נמוכה – גם נומינלית) מעל רמתם בסוף שנת 2017.

בהמשך לניירות מדיניות קודמים של מכון אהרן ("רפורמות בענף הדיור", "רפורמות וכשלים בשוק הדיור" ), ממצאי מחקר זה תומכים באופן הטיפול בבעיית הדיור על ידי הגדלה משמעותית של היצע זמין של הקרקעות המיועדות לבנייה למגורים ברמה הארצית, ובמיוחד באזורי ביקוש מרכזיים כמו מחוזות המרכז, תל אביב וירושלים.​