מדיניות דיור מבוססת יעד מחיר ארוך טווח
מחירי הדירות נמצאים בעלייה מתמדת ועקבית בישראל כבר קרוב ל 15 שנה. בין השנים 2007-2021 מחירים ריאליים של דירות עלו במצטבר בכ-110% ובממוצע לשנה בכ-5.4%. קצב עלייה זה הוא גבוה יותר מהמגמה ארוכת הטווח במחירי הדירות הריאליים העומדת על כ-2% בשנה, מגמה אשר מאפיינת מחירי דירות העולים בקצב עליית רמת החיים הממוצעת למשק בית או תוצר לנפש. בהתאם, ברבעון הרביעי של שנת 2021 הסטייה של מדד מחירי הדירות הריאלי מקו המגמה הגיעה לכ-26%. חשוב לציין כי לאורך זמן מחירי הדירות עולים בכלל הערים בארץ בשיעורים דומים.
בטווח הנראה לעין עליית מחירי הדירות לא נבלמת. מודל מחירי הדירות של מכון אהרן המבוסס על נתונים נוכחיים חוזה שבשישה רבעונים הבאים, מתחילת שנת 2022 ועד מחצית שנת 2023 יעלו נומינלית בכ-8.2% ובכך תעלה הסטייה של מדד מחירי הדירות הריאלי מקו המגמה השנתי בכ-29%. עלית מחירים זו גורמת לנזק מתמשך למשקי הבית הגורר, בין היתר, גידול באי-השוויון, בניית דירות רחוק ממרכזי התעסוקה, ויוקר מחיה גבוה.
עליית מחירי הדירות בשנים אחרונות הושפעה מכך שכמות יחידות הדיור שנבנו הייתה נמוכה מגידול במספר משקי הבית. בעשר שנים אחרונות תוספת משקי הבית עמדה על כ-57 אלף בשנה ואילו מספר דירות שבנייתן נסתיימה (גמר בנייה) עמד על כ-47 אלף בשנה כך שבעשר השנים האחרונות כמות הדירות שנבנו פיגרה בכ-100,000 בהשוואה לתוספת משקי הבית. הפער בין כמות הדירות הנבנות לגידול בכמות משקי הבית תרם כשני שליש לעליית המחיר, השליש הנוסף נבע מירידה בשער הריבית על משכנתאות.
המדיניות המומלצת על ידי מכון אהרן בתחום הדיור היא כדלקמן: קביעת יעד ארוך טווח לכמות דירות נבנות כך שמדד מחירי הדירות יחזור לקו המגמה הרב שנתי המבטא את העלייה ברמת החיים הממוצעת למשק בית או תוצר לנפש. כדי לעשות זאת אנו ממליצים להגדיל את מלאי הדירות השנתי בכ-2.5% וכך לחזור לקו המגמה של מדד מחירי הדירות הריאלי בשנת 2043 [1].
מאחר וכיום מלאי הדירות הוא כ-2.6 מיליון דירות, המשמעות של היעד המוצע היא שיש לסיים בשנת 2025 את בנייתן של כ-70,000 יחידות דיור, בנייה שתתחלק על פני כל הארץ לפי מחוזות בהתאם לפיזור האוכלוסייה הנוכחי ובמיוחד במרכז הארץ [2]. במידה וקצב הבנייה ימשיך להיות נמוך כפי שהיה - מחירי הדירות ימשיכו להתרחק מקו המגמה הרב שנתי.
על מנת להשיג יעד זה מומלצת מדיניות דיור כוללת המתמקדת בהגדלת כמות הדירות. להלן שמונה הרפורמות שלדעת חוקרי מכון אהרן יגדילו את היצע הקרקעות ליחידות דיור וירסנו את עליית המחירים:
- רפורמה במימון הרשויות המקומיות: הרעיון המרכזי של רפורמה זו הוא לבטל את התלות של הרשויות בארנונה מעסקים, לעודד בנייה למגורים ולהגביר את התחרות על משקי הבית בין הרשויות המקומיות. אנו מציעים לשנות את צורת המימון של הרשויות באופן שיעודד פיתוח נדל"ן למגורים ונדל"ן עסקים בהתאם לרמות הביקוש באזורים השונים. דבר זה מצריך שינוי של מערכת המיסוי העירונית, כך שישובים יקבלו תוספת מימון על כל יחידת דיור חדשה, ללא קשר לארנונה מעסקים.
- רפורמה בתכנון: הרחבה משמעותית של מלאי הקרקעות הזמינות לבנייה למגורים ללא חסמי תכנון ובנייה בכל רחבי הארץ, ובמחוז המרכז ובתל אביב בפרט. צעדים אופרטיביים שיש לעשות בתחום זה הם: הגדלת מלאי אישורי הדירות ברמה שתמלא את הביקוש הטבעי ל-10 השנים הקרובות, הרחבת ועדות מקומיות ומחוזיות והצבת יעדים של זמן לאישור תוכניות העומדות בתנאים של התכנון הקיים, התאמת התכנון ליעדים אזוריים ואוכלוסיות כולל תכניות תחבורה, עידוד בניה בקרבה למתחמי תחנות רכבת קיימות ומתוכננות עם תוספות מסחר ומשרדים; תכנון יזום להתחדשות עירונית בהתאם. ועדות התכנון יתמקדו בקריטריונים של תכנון ולא ייכנסו להיבטים כלכליים של תוכניות הבנייה.
- רפורמה במנהל מקרקעי ישראל: בניה מהירה של קרקע מתוכננת בבעלות פרטית או קרקע רמ"י על ידי הורדת עלות קרקע; מיסוי על קרקע פרטית מתוכננת שאינה נבנית או נמצאת בתהליכי בניה (כולל מתחמי התחדשות עם מס על יזמים).
- רפורמה בתמריצים לבניה על קרקעות מתוכננות: עידוד בניה מהירה לזוכי מכרזי רמ"י בדומה למתווה שנות ה90; עידוד בניה מהירה של קרקע מתוכננת בבעלות פרטית או קרקע רמ"י על ידי הורדת עלות קרקע; מיסוי על קרקע פרטית מתוכננת) שאינה נבנית או נמצאת בתהליכי בניה (כולל מתחמי התחדשות עם מס על יזמים);
- רפורמה בהתחדשות עירונית: הגדלת התקציב לרשות להתחדשות עירונית כך שרמת ההתחדשות העירונית תגיע ליעדי יחידות דיור בשנה באזורים הצפופים במרכז ובמיוחד בקרבת תחנות מטרו ורכבות
- רפורמה בתיעוש הבנייה: קידום הפריון והיעילות בענף הבנייה למגורים (במיוחד בניה נמוכה) על ידי תיעוש טכנולוגי; צמצום העסקת עובדים זרים; קידום הפריון והיעילות בענף הבנייה למגורים על ידי השקעות בציוד בנייה חדיש ובטיחותי (כגון מנופים), כלי העבודה (פחת מואץ), מרכיבי בנייה סטנדרטיים (עדכון של התקנים לבנייה) וכניסת חברות זרות מארצות מפותחות; תמרוץ משך בנייה קצר; יצירת סטנדרטים של בנייה איכותית וידידותית לסביבה.
- רפורמה לאורבניזציה של המגזר הערבי: הפיכת מרכזי היישובים הערביים למרכזים אורבניים, בנייה רוויה לגובה הכוללת מוקדי תעשייה ומסחר, יצירת נגישות באמצעות תחבורה ציבורית יעילה והתמקדות ביישובים לאורך כביש 6, ואדי ערה וביישוביים הבדואיים בנגב.
- רפורמה בבניה לחברה החרדית: הרחבת אזורי הבניה לחברה החרדית בערים קיימות תוך שיפור תחבורה ציבורית ונגישות בין אוכלוסיות חרדיות ובינן לאזורי תעסוקה. התחדשות עירונית מסיבית בבני ברק, ירושלים ויתר הישובים עם אוכלוסייה חרדית תוך שיפור אזור תעסוקה של מסחר ומשרדים בקרבתם.
