מאגר פסיקה הקליניקה לזכויות דיור ופיתוח עירוני

בשנים האחרונות תחום ההתחדשות העירונית תפס תאוצה ואתו המקרים המגיעים לפתחם של הערכאות השונות בבתי המשפט והמפקח על המקרקעין. המאגר נועד לסייע לעוסקים בתחום לדעת מהי גישתם ונטייתם של בתי המשפט והמפקח על המקרקעין במגוון מחלוקות שמעוררים הסכמי התחדשות עירונית. במאגר ישנה רשימה של פסיקה המחולקת לפי סוג פרויקט (תמ"א 38 או פינוי בינוי) וכן תת-חלוקה לפי נושא המחלוקת. המאגר לא מאפשר פנייה לפסק הדין עצמו, אלא מתאר את העניין בתמצית. איסוף הפסיקה הרלוונטית עדיין לא הושלם והמאגר ממשיך להתעדכן מעת לעת.

דייר סרבן - פינוי בינוי
- ערכאה: בית המשפט העליון
  
  טענות העותרים: המתדיינים היו בעלי כל היחידות בבית משותף, שנהרס מטיל סקאד עיראקי במלחמת המפרץ. אותו טיל הרס שישה בניינים נוספים. רשויות המס הציעו לבעלי הדירות והעסקים פיצוי כקבוע בחוק, אך פיצוי זה לא היה מספיק בכדי שיוכלו לבנות את הדירות שהיו להם לפני כן. כדי לעזור לתושביה הנפגעים, הכינה עיירית רמת-גן תכנית כוללת לפתרון המצוקה. עיקריה של התוכנית הייתה שיבנו בניינים חדשים במתחם שנהרס, על דרך שכל אחד מבעלי הדירות הנפגעים יזכה ביחידת דיור חדשה, שגודלה יהיה כפול מגודלה של היחידה המקורית. חשוב לציין כי בעלי יחידות הדיור שנהרסו לא נדרשו להוסיף כל תשלום בעבור קבלת היחידות החדשות והמרווחות; הייתה זו העירייה אשר נטלה על עצמה את כל ההוצאות. רוב בעלי היחידות שנהרסו - 57 מתוך 61- הסכימו לתוכנית וכאמור השאר התנגדו (דיירים סרבנים). המשקמים פנו אל המפקח וביקשו אותו כי יפעיל את סמכותו על-פי סעיף 60 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969. המפקח קיבל את בקשת המשקמים. בית המשפט המחוזי קיבל את ערעורם של המשיבים. מכאן הבקשה לרשות ערעור, שנדונה כערעור, ונסבה על השאלות אם היה בית המשפט המחוזי מוסמך לדון בערעור במותב של שופט אחד ואם הביטוי "להקים את הבית המשותף" בסעיף 60 לחוק המקרקעין פירושו הוא רק בניית הבית כמתכונתו המדויקת של הבית שנהרס או שמא במתכונת בה כל דייר יקבל דירה גדולה יותר. החלטה: לעניין השאלה בדבר המותב של שופט אחד לא נפרט מכיוון שאינה נוגעת לענייננו. ובשאלת פירוש סעיף 60 - ביהמ"ש קבע כי בעל דירה בבית משותף מוותר על חלק מהותי באוטונומיה הקניינית שלו מכיוון שבבית משותף יש להתחשב בצורכי וברצונות הדיירים השכנים (אותם רצונות של הגדלת הדירות). על כן, נפסק כי בעל הדירה מחויב להחלטות שהתקבלו על פי רוב הכרחי לביצוע תוכנית שיקום של הבניין.
- ערכאה: בית משפט השלום תל אביב - יפו;
  
  טענות העותרים: התובעים – בעלי יחידות דיור בבניין ישן, הגישו כנגד הנתבעת שאף היא בעלת זכויות באותו בניין תביעה כספית בגין סיכול עסקה פינוי ובינוי שהתכוונו לבצע, זאת לאחר שהתנתה את הסכמתה להוצאת העסקה אל הפועל בכך שהיא תשמש קבלן העסקה (הנתבעת היא חברה קבלנית), דבר שהתובעים מתנגדים לו. החלטה: בית המשפט קבע כי התנהלות הנתבעת אינה כדין (אינה נעשתה בתום לב) וכי רכשה חנות בבניין אך ורק לשם הוצאת פרויקט פינוי בינוי. בית המשפט הטיל על הנתבעת פיצוי בגובה של 2,400,000 ₪ ועוד 100,000 ₪ שכר טרחה עו"ד.
- ערכאה: בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו
  
  טענות העותרים: דובר על מקרה בו היו כמה דיירים סרבנים בבניין שהיה אמור לעבור פינוי בינוי. את סירובם לחתום על ההסכם מנמקים הדיירים הסרבנים בנימוקים אלה: היעדר לוח זמנים מחייב לבצוע הפרויקט; עמימות לגבי אופן קביעת שטח הדירה החדשה; היעדר מנגנון לעדכון גובה דמי השכירות; וערבות בסכום בלתי הולם. החלטה: בית המשפט קיבל את תביעת התובעים לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), לתשלום פיצויים בגין נזק שנגרם לתובעים, בשל סירובם של הנתבעים לחתום על הסכם לפינוי-בינוי. נפסק, כי הסירוב אינו סביר וכי הוא מונע את ביצוע התכנית וגורם נזק לבעלי הדירות האחרים אשר אינם יכולים לזכות בדירה גדולה יותר וחדישה יותר, הכוללת גם חניה תת קרקעית ומחסן.
- ערכאה: בית המשפט המחוזי ירושלים
  
  טענות העותרים: דובר על בניין בעל 4 יחידות דיור שעתיד היה לעבור פינוי בינוי. יציאת הפרויקט אל הדרך נתקעה מאחר ובעלי יחידת דיור אחת סירבו לפרויקט. הדיירים הסרבנים חלקו על כך שהתובעים (שאר הדיירים המסכימים להוצאת הפרויקט אל הדרך) עומדים בתנאים שנקבעו בחוק וזאת משני נימוקים עיקריים: הנימוק האחד - אי התקיימותם של התנאים הקבועים בחוק להגשת תביעה כזו כנגד דייר המסרב לפנות את דירתו, ובמיוחד הטענה כי לא מתקיים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי. הנימוק השני הוא כי הסירוב הוא סביר שכן העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית. החלטה: על אף שקבע שאין רוב מיוחס החתום על הסכם פינוי בינוי, בית המשפט קבע כי סירוב הנתבעים הינו בלתי סביר כי קיימת כדאיות כלכלית לפרויקט. עם זאת, רק לאחר שיוכח כי קיים הרב המיוחס יוכלו לקבוע כי הדייר סרבן וחייב בפיצוי.
- ערכאה: בית המשפט העליון;
  
  טענות העותרים: דובר על פרויקט פינוי בינוי בו היו דיירים סרבנים אשר עוד מימים ימימה היו בסכסוך עם היזם של הפרויקט. החלטה: נדחתה בקשת רשות העירעור ופסק הדין במחוזי נשאר על כנו. בפסק הדין במחוזי נקבע כי סירוב הנתבעים לחתום על הסכם פינוי בינוי אינו סביר. נקבע כי אין הנתבעים רשאים להחזיק את שאר הדיירים כבני ערובה בשל מאבק פרטי שביניהם ליזם וכך לסכל את ביצוע הפרויקט. נקבע כי עליהם לשלם פיצוי מופחת על סך של 75,000 ₪ וזאת אם הסרבנים יחתמו על ההסכם בתוך 60 ימים. אם לא יעשו כן, הם יאלצו לשלם לתובעים סכום של 850,000 ₪. בית המשפט אפשר לסרבנים לחתום על הסכם ההתקשרות ולהימנע מתשלום כספי גבוה.
- ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
  
  טענות העותרים: באמצעות ההסדר הקבוע בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, המחוקק יצר מתווה למקרים בהם קיים רוב בעלי הדירות אשר מעוניינות להוציא לפעול את עסקת פינוי ובינוי אך סירובו של דייר אחד פוגעת בהשלמת התהליך (18 דירות, 17 הסכימו, 1 לא הסכים) . החוק מורה כי אילו הדייר יבחר להכשיל את הפרויקט מבלי להציג טענות ענייניות ומהותיות לסירובו, יהיה עליו לשאת באחריות הנזיקית כלפי שאר בעלי הדירות. החלטה: בעוד שהפרויקט עצמו תואם לדרישות החוק ועומד במבחן המציאות (מבחן אובייקטיבי לכדאיות כלכלית), טיעוניה של הדיירת הסרבנית נמצאו כלא מהותיים ולא סבירים.
- ערכאה: בית משפט השלום הרצליה
  
  טענות העותרים: תובעים הם בעלי זכויות בדירות המצויות בו בפרוייקט. הנתבע הוא האחרון לחתום על ההסכם, הנתבע לא מסכים לחתום על הסכם פינוי-בינוי בפרויקט בנייה. לטענת התובעים סירובו גורם לנזקים כספיים עצומים לתובעים ועלול לגרום לסיכול הפרויקט כולו. החלטה: ביהמ"ש קבע כי סירובו של הנתבע לחתום על הסכם פינוי הינו סירוב בלתי סביר ולא הציג טענות התואמות לסעיף 2(ב)(2) לחוק פינוי ובינוי. על פי כן, התממשו התנאים הקבועים בחוק על מנת להטיל על הנתבע את תשלום הנזקי הכספיים שהיווצרו בעקבות סירובו לחתום על הסכם פינוי בינוי.
- ערכאה: בית המשפט המחוזי ירושלים
  
  טענות העותרים: סכסוך בין דיירים ליזם, שכן הדיירים רוצים תמורה כפולה לנכס שבבעלותם. הדיירים לא הוכיחו כי הערות האזהרה הרשומות על שם היזם בדירות הן חלק מהליך רכישה והעברת בעלות. היזם הוכיח את הדרישה לרוב מיוחס מבין בעלי דירות במקבץ ועמד בנטל להראות כי ההצעה נהנית מכדאיות כלכלית, וקיימת היתכנות מעשית וממשית לפרויקט. לאור נסיבות אלו, אין טעם להציב תנאים נוספים טרם הגשת תביעה נגד דייר סרבן, בעוד שהדיירים לא מציגים טענות להצדקת שהדייר הסרבן ישא רק בחלק מהנזקים של בעלי הדירות. החלטה: ביהמ"ש חייב את הדייר הסרבן למכור את דירתו במסגרת עסקת פינוי-בינוי בפיצוי בגין סירובו, אם כי בשיעור נמוך באופן ניכר מהפיצוי שנתבע, אך בנסיבות העניין ראוי לעכב את התשלום על מנת לאפשר לנתבעים לבחון שוב את ההסכם ולשקול את עמדותיהם.
- ערכאה: בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו
  
  טענות העותרים: התובעים הגישו תביעה שעניינה בסירובו של הנתבע משה גיבלי לחתום על הסכם פינוי בינוי. מדובר בפרויקט הכולל 106 דירות - בארבע בניינים טוריים ישנים - אמורות להתפנות ולהרס ובמקומם להיבנות בנייני מגורים ומסחר. כל אחד מבעלי 106 הדירות המתפנות יקבל דירות חדשות גדולות ומשודרגות. החלטה: בית המשפט קיבל את התביעה ופסק כלהלן: חוק פינוי ובינוי שינה את המצב הנורמטיבי ששרר עובר לחקיקתו וקבע כי לדייר הסרבן בבית המשותף לא קנויה עוד הזכות להקריב את האינטרס הציבורי ואת אינטרס יתר הדיירים לטובת האינטרסים האישיים שלו, ככל שאלו אינם סבירים. בעקבות חקיקת החוק, התנהגותו של הדייר הסרבן אינה מקנה לו עוד עמדת מיקוח מיוחדת ואין בכוחו להכשיל את הפרויקט מבלי לחשוף עצמו לאחריות נזיקית כלפי יתר בעלי הדירות בבית המשותף. תוכנית הפינוי בינוי של הפרויקט אושרה על ידי הוועדות לתכנון ובניה. תוכנית זו תואמת את המדיניות העירונית להתחדשות רובע 9 של מזרח העיר תל אביב. תוכנית זו, משדרגת בצורה משמעותית את שכונת יד אליהו בהקמתם של בניינים חדשים ויפים למראה רוויים בדירות חדשות עם מפרטים התואמים דרישות ותנאים מודרניים במקום 7 בניינים טוריים (במבנה רכבת) אשר נבנו בשנות ה-50, ללא מרפסות, ללא ממ"ד, ללא מעלית, ללא חניה, ללא מחסנים וללא כל מה שמאפיין בניה חדשה. כל אלו מצויים בבניינים החדשים שייבנו. את כל אלו יקבלו בעלי 106 הדירות המתפנות בדירה הגדולה משמעותית בשטחה ובערכה הכלכלי מהדירות המתפנות. התנגדויותיו של הנתבע - אשר לא נתמכו בחוות מקצועית כלשהיא - היו התנגדויות סרק אשר נידחו על ידי כל הערכאות.
- ערכאה: בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו
  
  ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כבוד השופט עודד מאור) מיום 28/12/10 בת.א. 28736-02-10. טענות העותרים: מתוך 154 בעלי דירות, 153 בעלי דירות נתנו הסכמתם ורק דיירת אחת לא הסכימה לפנות את דירתה ולהמשיך בפרויקט. הנתבעת לא מסרבת להיכנס לפרוייקט עקב רצון ברווח גדול יותר, אלא מתוך אי הסכמה להיות "תלויה בקבלן" וכן אינה מוכנה לעזוב את “בית חלומותיה”, זאת גם אם יובטחו לה ערבויות בנקאיות בסך מיליון ₪ וכן דירה חלופית מותאמת לצרכיה או דירה בשכירות ללא הגבלת שכ”ד. כמו כן מצבו הרפואי של בנה בעייתי. החלטה: בית המשפט קבע, כי התנגדותה היא התנגדות סרק שאינה מטעמים עניינים וזאת למרות המאמצים שנעשו להתאמת צרכיה. כמו כן, באותו עניין נקבע, כי מצבו של בנה אינו קשור להתנגדות המערערת ואף הובטחו לה התאמות ככל שיידרשו למצבו של בנה. לכן נקבע שהסירוב לפרויקט פינוי בינוי היה סירוב בלתי סביר שאינו ממניעים ענייניים.
דיור ציבורי
- ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
  
  טענות העותרים: המערערת היא שוכרת בדיור ציבורי, במהלך תקופת השכירות הפרה את תנאי החוזה אך לא ננקטו כנגדה הליכים משפטיים. בעקבות פרויקט "פינוי-בינוי" הדיירת פונתה מהדירה ושוכנה בדירה חלופית ע"י היזם. בסיום הפרויקט, המערערת טוענת כי היא זכאית לרכוש את הדירה החדשה או לחילופין לשוב ולגור בדירה זו בשכירות או לשכור דירה אחרת בדיור הציבורי. בימ"ש פסק כי דירות ציבוריות שעוברות פרויקט תמ"א, תקום לדיירים המתגוררים בהן שני מסלולים לבחירתם: הראשון הוא מסלול של בעלות, במסגרתו רשאי דייר להגיש בקשה לרכישת הדירה, בהתאם לתנאי הזכאות המועדים הקבועים בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה). השני הוא מסלול של המשך המגורים במתכונת של דייר ציבורי. החלטה: ביהמ"ש פסק כי בהתאם למסגרת הנורמטיבית במשפט המנהלי, ההחלטה לא לאפשר למערערת להתגורר בדירה חדשה שנבנתה במסגרת "פינוי-בינוי" היא חוקית.
הודעת ביטול הסכם
- ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
  
  טענות העותרים: המערערים הם דיירים שמסרו הודעת ביטול כדין ליזם, אך הודעת הביטול השנייה נמסרה שלא כדין מכיוון והיא מסתמכת על ההודעה הראשונה שנמסרה, ואינה עצמאית בעד עצמה. בנוסף נקבע כי הדיירים פעלו בחוסר תום לב בעת שבמקביל ניהלו מו"מ מול יזם אחר לביצוע הפרויקט. החלטה: הודעת הביטול השנייה איננה בתוקף ולכן מסמך ההצעה הבלתי חוזרת, שהוגדר ע"י ביהמ"ש כמעין הסכם עקרונות בין הצדדים ולא הסכם בלעדיות לביצוע הפרויקט פינוי בינוי - נותר בתוקף. על הודעת ביטול הסכם פינוי בינוי של דיירים ליזם בשל אי עמידה בתנאים מתלים להינתן תוך זמן סביר מיום ההפרה, אחרת היא עלולה להיות נגועה בחוסר תום לב.
נוסח הסכם
- ערכאה: בית המשפט המחוזי תל-אביב-יפו;
  
  טענות העותרים: ביהמ"ש פוסק כי לא נקבעה הלכה סדורים לפרטים המהותיים הנדרשים להשלמת הסכמי תמ"א 38, אך חסרונם של פרטים מהותיים להתקיימות הסכמים אינם מאפשרים למלא את הוראות חוזה זה. ביהמ"ש מוסיף כי אילו היה פוסק לאכוף את החוזה, לא ניתן לבצע היות וחלו שינויים בחקיקה בנושא תמ"א 38 ממועדו המקורי של חתימת החוזה. החלטה: ביהמ"ש פוסק שלא ניתן לאכוף את ההסכם בין הצדדים היות ואינו הסכם מחייב.
- ערכאה: בית המשפט העליון
  
  טענות העותרים: הפס"ד עוסק במקרה בו הלשון הברורה של של המסמך, תומכת בפרשנות המערערת שכנגד, לפיה ניתנה לה אופציה לרכוש דירה נוספת בבניין, בנוסף על הדירה החלופית המגיעה לה במסגרת פרויקט פינוי בינוי (בניגוד למקרים אחרים בהם מפרשים את החוזה לפי כוונת הצדדים). עניינו של הערעור והערעור שכנגד במחלוקת סביב התחייבויות היזמות כלפי המשיבה 3 בערעור, היא המערערת שכנגד, בתמורה לחתימתה על חוזה הפינוי-בינוי. האם כטענת המשיבה, הוראת סעיף 4 למסמך ההתחייבות, המהווה חוזה בין היזמות למשיבה, מדברת על אופציה שניתנה למשיבה לרכוש דירה נוספת בבניין בקומה גבוהה יותר במחיר העלות + 15%, בנוסף על הדירה החלופית המגיעה לה. או כטענת היזמות, מדובר באופציה לשדרוג הדירה החלופית בדומה לשתי האופציות שצויינו בסעיפים האחרים במסמך, ולא לרכישת דירה נוספת. החלטה: בפסק דינו קיבל ביהמ"ש את עמדת היזמות. על כך הערעור שכנגד. ערעורן של היזמות הוגבל לפרשנות ביהמ"ש קמא באשר לאופן חישוב ההטבה שבסעיף 4 למסמך ההתחייבות אך היזמות הבהירו שככל שהערעור-שכנגד יתקבל – מתייתר הצורך בהכרעה בערעור שהוגש מטעמן.
- ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה
  
  טענות העותרים: פס"ד זה עוסק בנתבע שהפר הפרה יסודית את החוזה למכירת דירתו במסגרת פרויקט "פינוי בינוי" בכך שרכש דירה נוספת בבניין וסירב למכור לה את אותה דירה. החלטה: ביהמ"ש החליט שבנסיבות יש לחייב את הנתבע למכור לתובעת את הדירה בתמורה אותה שילם הנתבע. יש לעשות היקש מהוראות חוק פינוי ובינוי (פיצויים) ולחייב את הנתבע לפצות את התובעת בגין סירובו למכור לה את הדירה הנוספת, כאשר בנסיבות יש לראות בתובעת כמי שהינה בעלת רוב דירות מיוחס בבנין ויש לראות בסירוב הנתבע כבלתי סביר. ההסכמים בין התובעת והנתבע תקפים כאשר בנסיבות העניין הנתבע לא ביטל את החוזה כדין, אין מדובר בהפרה יסודית מצד התובעת ולכל היותר היה הנתבע זכאי לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה.
- ערכאה: ביהמ"ש המחוזי בת"א כבימ"ש לערעורים בעניינים מנהליים.
  
  טענת העותרים: יזמית הבנייה "ווי בוקס החרש והאומן" הגישה ערעור על היטל השבחה של כ-18,750,000 שקלים שחויבה לשלם לאחר שהוציאה היתר לפרויקט פינוי בינוי במתחם החרש והאומן שבדרום תל-אביב. היזמית טענה כי היא זכאית לפטור מכוח צו שהוציאו שר הפנים ושר הבינוי והשיכון לגבי המתחם שכן חתמה על עסקת קומבינציה 4 ימים לפני שפקע. צו הפטור, שניתן ב-2012 בהסכמת עיריית תל-אביב, קבע כי מי שיבנה או ירחיב דירה על הקרקע הבנויה במתחם עד נובמבר 2014 לא יצטרך לשלם היטל השבחה. 4 ימים לפני שפקע חתמה היזמית על הסכם קומבינציה עם בעלי אחת החלקות במתחם במסגרתו רכשה 55% מהזכויות בקרקע. הוועדה המקומית טענה כי הפטור ניתן רק על בנייה או הרחבה של דירה בתקופה שנקצבה, ולכן הוא חל רק על מי שמימש בפועל את הזכויות באמצעות קבלת היתר בנייה. מאחר שהיתר הבנייה ניתן ליזמית שנים אחרי שהפטור פקע – היא לא זכאית ליהנות ממנו. החלטה: בית המשפט כי נוסח הפטור אינו מאפשר לקבל את הפרשנות של היזמית. בצו נכתב שהפטור יינתן רק על פעולה בתחום התכנוני-פיזי ולא על עסקת מכר שהיא פעולה חוזית שעוד לא הבשילה לשלב המתקדם של קבלת היתר בנייה. כמו כן, תכלית הפטור הייתה לקדם פרויקטים של פינוי בינוי בפרק זמן קצר שעמד על שנתיים ו-8 חודשים. כלומר, הכוונה הייתה להעניק תמריץ רק למי שפועל לקידום הפרויקט בזמן הקצוב ולא למי ש"נזכר" לחתום על הסכם מכר רק 4 ימים לפני שפקע הצו וכלל לא בטוח שייושם. ההליך הסתיים לפיכך בדחיית הערעור תוך חיוב היזמית בהוצאות של 20,000 שקלים.
ביטול הסכם
- ערכאה: ע"א בית המשפט העליון
  
  טענות העותרים: המערערים רכשו מחברת סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים), היא המשיבה מס' 1 (להלן - "החברה"), דירות נופש בפרויקט " Sea Belle " בסמוך לחוף הים שמצפון לנהריה ומדרום לאכזיב (להלן - "הפרויקט"). המערערים והחברה כרתו חוזי מכר, שאליהם צורפו נספחים, בהם נספח ליווי בנקאי (להלן - "חוזי המכר"). כמו כן, קיבל כל אחד מהם ערבות בנקאית (להלן - "הערבויות") של הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ, הוא המשיב מס' 2 (להלן - "הבנק"), לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה - 1974 (להלן - "החוק"). תכנית הפרויקט כללה שלושה בניינים שבכל אחד מהם כשמונים דירות נופש שלכל אחת מהן צמודה חניה. כמו כן נכלל בתכנית בית מלון ובו כמאתיים חדרים, שהיה אמור להיבנות סמוך לבניינים. בין הבניינים לבין בית המלון תוכננה להיבנות בריכת שחיה לשימושם של בעלי הדירות ושל אורחי המלון. אחרי שהתחילה החברה להקים את הפרויקט היא נקלעה לקשיים כספיים. לבקשת הבנק מונה לחברה כונס נכסים, הוא המשיב מס' 3 (להלן - "הכונס"). הכונס השלים את בנייתו של בניין אחד בפרויקט - בניין C - שבו רכשו המערערים את דירותיהם. יתר חלקי הפרויקט לא הושלמו. המערערים עתרו לבית המשפט המחוזי בחיפה וביקשו להצהיר כי חוזי המכר שנחתמו בינם לבין החברה בטלים וכי הם זכאים לממש את הערבויות שנתן להם הבנק. כן ביקשו להתיר להם לפצל סעדים לצורך הגשת תביעה נפרדת "לסעדים ו/או עילות וכל נושא אחר שאינו נוגע ישירות למימוש הערבויות". החלטה: בית המשפט המחוזי (כב' השופט ש' ברלינר), בהחלטתו מיום 10.7.01, התיר למערערים לפצל סעדים. בפסק דינו מיום 3.9.01 דחה את התובענה. המערערים ערערו על פסק הדין. לפי בקשת באי כח בעלי הדין הוגשו אחרי הדיון לפנינו אסמכתאות נוספות, השלמות טיעונים ותשובות להשלמות. נקבע כי לצורך מימוש הערבויות לפי סעיף 2(1) לחוק לא די בכך שמתקיימת אחת מן העילות המפורטות בסעיף, אלא שקיומה של אותה עילה גם מונע את העברת הקניין בדירה. מניעה כזאת לא נתקיימה כאן. אמנם, לחברה מונה כונס נכסים, אולם הבנק מימן את השלמת בניית הדירות, על ידי הכונס, והליכי הכינוס אינם מונעים מן המערערים לקבל את הבעלות ואת החזקה בדירותיהם. מכיוון שכך, "מוצדק להימנע מביטול הסכמי המכר וממימוש כולל של הערבויות, במלוא סכומן". עוד קבע כי התחייבויותיו של הבנק לפי הערבויות יעמדו בעינן, עד שימסרו הדירות למערערים, ודבר המסירה יאושר על ידי מהנדס, כאמור בסעיף 1 לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), התשל"ז-1976. בשולי פסק הדין ציין בית המשפט כי החברה הפרה את חוזי המכר הפרה יסודית, כטענת המערערים, בכך שלא השלימה את בנייתו של הפרויקט וכך הפכו הדירות להיות דירות רגילות בבית משותף, כהגדרתן בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן - "חוק המקרקעין"), במקום דירות נופש, כפי שהיו אמורות להיות. עבור הפרה זאת זכאים המערערים לתבוע מן החברה לפצותם, אך אין הם זכאים לגבות פיצויים אלה מהבנק מכוח הערבויות שנעשו לפי החוק.
החלטות ועדת האתיקה
- השאלה המשפטית: האם לעו"ד המייצג דיירים מותר לייצג גם את היזם בפרויקט, ולקבל שכר טרחה מהיזם מבלי לערב את הדיירים. החלטה: אסור לעו"ד המייצג בעלי דירות בפרויקט לייצג גם את היזם. ההחלטה נכונה גם לעניין העסקה וגם לעניין הרישום. אסור לעו"ד המייצג בעלי דירות לכרות חוזה עצמאי עם היזם לגבי שכר הטרחה אותו הוא צריך לקבל. התחייבות לתשלום של שכר טרחה לעו"ד תעשה באמצעות היזם ישירות לדיירים מבלי שעו"ד מעורב בכך. בנוסף, דין ודברים לגבי שכר טרחה יעשה בין העו"ד ללקוחותיו בלבד, ללא עירוב היזם בנושא. עו"ד מחויב לבחון בכל מקרה לגופו האם הוא נמצא בניגוד עניינים.
- השאלה המשפטית: האם מותר לקבוע עסקה בה בשלב ראשון, עו"ד לא יקבל שכר טרחה כלל מהדיירים ובשלב השני לאחר חתימת ההסכם ותחילת הבנייה ישלם היזם לעו"ד ישירות.
  החלטה: הרציונל העומד מאחורי ההחלטה כי עו"ד לא יקבל שכר טרחה מיזם הינו מניעת ניגוד עניינים בייצוג בכל שלבי התהליך. על כן, בכל שלב בפרויקט לא ניתן לייצג גם את בעלי הדירות וגם את הקבלן.
- השאלה המשפטית: האם משרד עו"ד המייצג יזם באופן קבוע רשאי לייצג דיירים בפרוייקט עם אותו היזם. זאת במצב בו כלל הדיירים, הסכימו לייצוג למרות הגילוי הנאות אותו ביצע המשרד.
  החלטה: גם במידה והדיירים מסכימים, לא ניתן להכשיר ייצוג כזה מאחר ונגוע בניגוד עניינים מובנה.
- השאלה המשפטית: האם מותר לעו"ד לפנות ליזם עם טענות הדיירים מאחר שהיזם הוא זה שמשלם לו את שכר הטרחה. החלטה: אין בכך כל בעיה, יותר מכך זו חובתו של עו"ד לפעול לטובת שולחיו- הדיירים.
- ערכאה: בית המשפט העליון (בג"ץ)
  
  טענות העותרים:
  עתירות למתן צו על תנאי שיורה למשיבות ליתן טעם מדוע לא יבוטל תיקון 3/א לתכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה
  מתכנית לחיזוק מבנים, הפכה התמ"א הלכה למעשה לתכנית להתחדשות עירונית, ולדרך להוספת יחידות דיור וזכויות בנייה ללא הליך תכנוני סדור. כל זאת בהתעלם מעמדת הרשויות המקומיות לפיה פוגעת התמ"א בתכנון האורבני הנכון וכפועל יוצא מזה גם ברווחת התושבים.
  עוד נטען כי תכנית המתאר הארצית הינה תוצר של מדיניות תכנונית כוללת, ואין באפשרותה לטפל בתכניות המחייבות התעמקות בפרטים תכנוניים. בעניין זה תלו העותרים את טענותיהם בפסיקתו של בית משפט זה בה נקבע כי תכנית מתאר ארצית יכולה לעסוק גם בתכנון חלקי רק במידה והנושא המוסדר בה מתאים לתוכנו של תכנון מסדיר כולל ונדרשת ראייה כוללת של כל אזורי הארץ.
  
  החלטה:
  "החזרת הגלגל לאחור" היום הינה בבחינת משימה בלתי אפשרית ומדובר הלכה למעשה ב"מעשה עשוי" על כל המשתמע מכך. בנוסף, אין ספק כי הוספת הזכויות מתמרצת את יישום התמ"א ולפיכך קיים קשר רציונלי בין האמצעי למטרה. ההחלטה התבססה על שיקולים תכנונים מקצועיים ולא נמצא כי נפלו פגמים פרוצדורליים במסגרת הליך החלטתה על קבלת תיקון 3/א. על כן נראה כי אין מקום להתערבות ביהמ"ש. תכלית התמ"א כיום הינה כפולה וכי לתכליתה המקורית של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה נוספה תכלית, חשובה אף היא, של התחדשות עירונית.
- ערכאה: בית המשפט המחוזי תל-אביב-יפו
  
  טענות העותרים: תושבי שיכון דן מתנגדים לביצוע תמ"א 38 בשכונה שלהם. טענתם המרכזית של העותרים הינה כי הבניין שאושר חורג משמעותית מהבנייה המאפיינת את צביון השכונה בה הוא מצוי. החלטה:
  בית המשפט קבע כי על ועדת הערר לשקול שני שיקולים עיקריים כאשר מעלים התנגדויות להיתר: שיקולי מדיניות מול פגיעה בזכויות קניין. עוד נקבע כי אין להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של התשתיות. בעניין המרקם החברתי יש לקחת בחשבון את אופי השכונה ויכולת התושבים להתערב ולהשפיע. לועדה המחוזית זכות לקבוע מדיניות בהתאם לשיקולים שתואמים והולמים את כל העיר גם אם הדבר פוגע בשיכון אחד בצורה נקודתית.
סמכויות המפקח על המקרקעין
- ערכאה: בית המשפט העליון.
  
  טענות העותרים:
  על בית המשפט לעשות שימוש בסמכותו ליתן לדבר חקיקה פירוש העולה בקנה אחד עם תכליתו - במקרה דנא, הרחבת יישום תמ"א 38; ולהסמיך את המפקח לדון בבקשות שהוגשו על ידי רוב הדיירים כנדרש לפי סעיף 5(א), עוד בטרם הוגשה בקשה לאישור בניה.
  החלטה:
  למפקח על המקרקעין יש סמכות לדון בתביעה לפי תמ"א 38 כנגד סירוב המיעוט להסכם, רק אם קיים היתר לתכנית.
  נוסחה זו מבטאת, כאמור, איזון עדין בין הרצון להוציא לפועל את תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), יצור חדש וחשוב של המחוקק, לבין שמירה על זכויות הקניין של בעלי דירות בבתים משותפים.
- ערכאה: בית המשפט העליון
  
  טענות העותרים:
  לטענת המבקש, "דרך המלך" שנקבעה בחוק החיזוק לביצוע עבודות על-פיו היא מימון של העבודות בידי הדיירים עצמם, כך שזכויות הבנייה יישארו בידיהם בסופו של דבר ולא יועברו ליזם חיצוני. לטענתו, כאשר דייר בבית משותף מוכן לשאת בעלויות של עבודות החיזוק של הבניין לא ניתן לכפות עליו להתקשר עם יזם חיצוני לצורך ביצוע העבודות.
  החלטה:
  סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין אינה מוגבלת רק לאישור עצם הוראות החיזוק, אלא גם על אופן ביצוען. הכול בתנאי שהוגשה תביעה ע"י בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף, וניתנה הזדמנות לכל בעל דירה לטעון את טענותיו. בבואו של המפקח לבחון בקשה לאשר הסכם, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים, עליו לבחון האם ניתנה הנמקה לסירוב, האם התכנית תיטיב עם הדיירים, האם ישנה פגיעה מהותית בדיירים המסרבים לתכנית, האם התכנית התקבלה בחוסר תום לב והאם הוצגה תכנית חלופית שמיישמת את יתרונות התמ"א.
דייר סרבן - תמ"א 38
- ערכאה: מפקחת על המקרקעין נתניה
  
  טענות העותרים:
  על פי החוק, אם שני שליש מהדירות שיש להן שני שליש מהרכוש המשותף, יסכימו לתכנית של יזם כלשהו לחיזוק הבניין ובניית הדירות החדשות, אז ניתן להגיש תביעה כנגד השליש "הסרבן", המתנגד, ולכפות עליו את הבנייה.
  חמש דירות מתוך שש הדירות בבניין הסכימו לתכנית הקבלן שאמור היה לחזק את המבנה ולתת, בין היתר, מרפסת לכל דירה, וכנגד זה תבנה קומה נוספת עם דירות ויציאות אל הגג החדש.
  משפחת זוסקוביץ, שהתנגדה למהלך, היא הבעלים של דירה בקומה האחרונה וטענה כי הבנייה פוגעת בקניינה, בין היתר בשל הגדלת צפיפות, בניית מרפסת מתוך ביתה וכניסה לפרטיותה.
  החלטה:
  המפקחת על רישום מקרקעין בנתניה, אסתי רחל, דחתה את טענות זוסקוביץ ואישרה בהחלטה תקדימית את הבנייה. עוד הוסיפה כי אם זוסקוביץ לא תהיה מעוניינת במרפסת הנבנית כתוספת וכתמורה מן היזם, תהיה פטורה מקבלתה.
  לפי המפקחת, די בכך שהוכח שהתוכנית שמציע הקבלן תואמת את תכנית חיזוק המבנים וכן תכניות התקפות של רשויות התכנון וזאת על פי אישור של הוועדה המקומית, בכדי לקבוע שהתכנית המוצעת עומדת בתנאי סף של חיזוק מבנים. בעלי יתר הדירות הביאו אישור מהוועדה המקומית ולכן דין הצעתם להתקבל.
  לעניין הפגיעה בקניינה, קבעה המפקחת שהמתגורר בבית משותף צריך לצאת מנקודת הנחה, שאינו חי בחלל ריק וכי קניינו מוגבל ו"האוטונומיה הקניינית" שלו מוגבלת (כלשון כב' השופט חשין בפסק הדין בפרשת צודלר מבית משפט העליון).
  המפקחת קובעת כי התועלת שיוצאת לבניין כולו וגם לזוסקוביץ גדולה בהרבה מהפגיעה בפרטיותה ועל כן דחתה את תביעתה. פסק דין זה מהווה אות אזהרה לכל מי שמתנגד לתכנית חיזוק המבנים ומעדיף להשאיר את הבניין הישן להיראות כפי שהוא במקום לשדרגו לבניין הכולל מערכות מודרניות.
- ערכאה: בית המשפט המחוזי תל-אביב-יפו; ערעור לביהמ"ש העליון - (דחיית בקשה)
  
  טענות העותרים:
  הדיון התקיים על שש יחידות דיור שנבנו ע"י חברת ש.נ. דרור אחזקות בע"מ. על גג הבית המשותף, כאשר הבנייה כמעט והושלמה. בשלב זה, הגישה גברת אשכנזי בקשה לצו מניעה זמני, האוסר על ביצוע כל עסקה או דיספוזיציה ביחידות הדיור, זאת מכיוון שהפרויקט התבצע מבלי שחברת האחזקות קיבלה את הסכמת המבקשת, ומכאן שלא היתה הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין, ולחילופין, מבלי שנתקבל אישור המפקח על המקרקעין, שלפניו הובאה תביעה של שני שליש מבעלי הדירות בבניין, וזאת תוך הפרת הוראות חוק המקרקעין .
  
  החלטה:
  "הבקשה הוגשה רק לאחר שהוגש כתב תביעה שהגישו דיירי הבניין כנגד המבקשת למפקח על המקרקעין שבגדרו טוענים בעלי הדירות בבניין, כי המבקשת העניקה את הסכמתה לפרויקט ורק בסמוך לסיומן הודיעה לראשונה על התנגדותה, על מנת לסחוט הטבות נוספות מהמשיבה. מכל מקום, הטענות שהעלתה המבקשת במסגרת בקשתה יכולות, לכל היותר, להצמיח לה סעד של פיצוי ולא זכות ביחידות הדיור עצמן." - בית המשפט קבע כי על אף שלא חתמה על ההסכם נתנה הסכמתה בהתנהגות שכן אפשרה לקבל את תוספות הבנייה במסגרת התמ"א. התנהגותה אינה עולה עם עקרון תום הלב.
  ערעור לביהמ"ש העליון - רע"א 1864/13, 10.4.2013
  החלטה:
  נדחתה בקשת רשות ערעור שעניינה דחיית בקשת המבקשת למתן צו מניעה זמני נגד המשיבה לביצוע כל עסקה או דיספוזיציה בשש יחידות דיור שבנתה המשיבה במסגרת פרויקט תמ"א 38 שלא בהתאם לדין, עד להכרעה בתובענה העיקרית למתן צו הצהרתי על זכויות בעלות ביחידות הדיור. נפסק כי המבקשת השתהתה בבקשה, כי לא הוכח שסיכויי התביעה להתקבל גבוהים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבה. אין הצדקה להתערב בהחלטת ביהמ"ש המחוזי ולשנותה.
- ערכאה: בית המשפט המחוזי תל-אביב- יפו
  
  טענות העותרים:
  העותרת התנגדה להיתר הבנייה שהוצא על ידי היזם - טענות העותרת מתייחסות למיקום הממ"ד המוצע בבקשה להיתר שהגיש היזם, וכן למעלית – כשלגישתה של העותרת מיקום המעלית פוגע "פגיעה של ממש" בשימוש שלה בסלון, תוך גריעת שטח מהסלון וחסימת האור בו. עוד נטען כי מיקום המעלית מהווה סיכון בטיחותי, וכי הרחבת הדירה הסמוכה לזו של העותרת, חוסמת את חלון החדר בדירתה הפונה לכיוון צפון. העותרת הגישה למשיבה (להלן: "הוועדה המקומית") שתי התנגדויות ביחס לחלק מסעיפי התוכנית.
  
  החלטה:
  טענותיה של העותרת ביחס למיקום הממ"ד הינן תכנוניות ולכן בית-המשפט לא יתערב בשיקול-הדעת של הגורמים המקצועיים - הוועדה המקומית ו-ועדת הערר (גוף תכנוני בעל סמכות מקורית). בין היתר בבע"מ 3478/07 ביקל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז ואח' נקבע: "בית משפט זה חזר ופסק כי סמכות התכנון הופקדה בידיהם של גופי התכנון המנויים בחוק. במרחב שיקול הדעת הניתן להם, ועל יסוד הנחה שהם פועלים בתום לב ובמידה ראויה של סבירות, רשאית ומוסמכים אותם גופים לנוע כרצונם ועל פי שיקול דעתם. בית המשפט לא יתערב בפעילות של גופי התכנון אלא במקרה של פעולה שלא כחוק או בחוסר סמכות, שלא בתום לב או שלא בסבירות ראויה". במקרה דנן העותרת לא טענה ולא הוכיחה כי גופי התכנון פעלו בחוסר סמכות או בחוסר תום לב. השופטת ציינה ,אינני סבורה גם כי היא הוכיחה כי ההחלטות של הוועדה המקומית או של ועדת הערר לוקות בחוסר סבירות במידה כזו המצדיקה התערבות בהן. - לכן, העתירה נדחית."
- ערכאה: בית המשפט המחוזי תל-אביב-יפו; ערעור לביהמ"ש העליון - (דחייה)
  
  טענות העותרים:
  
  המערערת והמשיבים הינם דיירים בבית משותף ובו 32 דירות כאשר המשיבים מחזיקים ב29 דירות מתוכם בבית המשותף. הערעור הינו על פסק דינה של המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בתל אביב הגב' מירה אריאלי.
  ערעור הדיירת בעניינו של הבניין העובר תמ"א 38/1.
  המפקחת על רישום המקרקעין קבעה כי סירובה לחתום על הסכם בשל טענתה כי ליזם אין יכולת כלכלית מתאימה אינו סביר. לאחר פסק הדין החלו הליכי פירוק של החברה היזמית והדיירת ערערה כנגד החלטתה של המפקחת.
  בטענותיה התמקדה המערערת בעיקר בכך שהליכי הפירוק אשר ננקטו כנגד היזם, מלמדים על טעות בפסק דינה של כב' המפקחת. לפיה, היזם נעדר חוסן כלכלי. בנסיבות אלו טענה המערערת כי דין פסק הדין בטלות. עוד הינה טוענת כי בהינתן קריסת היזם , הרי שבוטל עימו ההסכם ומשכך, לא ניתן היה להעבירו לידי היזם החדש. כמו כן, המערערת טענה כי כב' המפקחת התעלמה מכך שההיתר אשר הוצג כמבסס התביעה כנגדה ממילא אינו כולל את ההערות אשר נקבע על ידי הוועדה המקומית כי יש לתקן בהיתר לאור התנגדותה ומשכך – בהינתן שלא הוצג היתר בתוקף או תכנית מאושרת – לטענתה היה מקום לדחות את התביעה על הסף בהיעדר סמכות למפקחת לדון בה. זאת אף זאת, המערערת טענה כי כב' המפקחת נפלה לכלל טעות בקביעתה ולפיה משעה שהמערערת לא חתמה על ההסכם עם היזם הרי שאינה יכולה להעלות טענות הנסבות על בטלותו מפאת הפרתו.
  החלטה:
  בית המשפט דחה את הערעור וקבע שאין אפשרות לשלול את הזכויות במגרש לאחר שבוצעו כל ההליכים הנדרשים כדי לממש את הזכייה במכרז על הפרויקט. עוד נקבע כי המערערת לא המציאה מסמכים התומכים בטענותיה. - "דין הערעור להידחות וזאת, הואיל והדיון בחלקו הפך לתיאורטי ולא רלוונטי, לאור הנסיבות כפי שהתרחשו לאחר מתן פסק הדין ובחלקו, הינו מושתת על טענות אשר נדחו על ידי כבוד השופט ברנר, בהחלטה המהווה מעשה בית דין והמשתיקה המערערת מטיעון כנגדה. כך וראשית- כלל טענותיה של המערערת הנסבות על הכרעת המפקחת באשר לחוסנו הכלכלי של היזם, כמבססת כפיית החתימה על ההסכם עמו על המערערת – ממילא הפכו ללא רלוונטיות, בהינתן שהפרויקט נשוא הערעור, הועבר- בפסק דין שהינו עתה חלוט – ליזם החדש. ...יתרה מכך, בכל הנוגע לטענותיה של המערערת הנסבות על תוקפו של ההסכם בכלל ועל זכותה לטעון טענות הנסבות על תוקפו של ההסכם בפרט, ממילא חלה קביעת כבוד השופט ברנר...ובהתאם לה, המערערת נטולת זכות מלטעון בכל הנוגע לתוקפו של ההסכם, משלא חתמה עליו. הנני סבורה כי בהינתן שהכרעה זו ניתנה לאחר שהמערערת שטחה טענותיה, נדרשה להכרעה בהליך... ונקבעה מפורשות ובהחלטה חלוטה, הרי שהמערערת מנועה מלשוב ולהעלותה מפאת השתק פלוגתא".
  
  ערעור לביהמ"ש העליון - רע"א 3399/18, 24.6.2018
  החלטה:
  הבקשה אינה מגלה עילה המצדיקה מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" - רשות אשר לא תינתן אלא במקרים חריגים בהם מתעוררת שאלה משפטית עקרונית שהשלכותיה חורגות מעניינם הפרטני של הצדדים להליך. עניינה של הבקשה נטוע כולו בנסיבות העובדתיות הקונקרטיות הקשורות לסכסוך בין המבקשת למשיבים, והיא אינה מעוררת כל שאלה בעלת חשיבות כללית. טענות המבקשת הן טענות "ערעוריות" מובהקות הנוגעות לנסיבות הקונקרטיות של המקרה, ואינן מעלות כל שאלה המצדיקה בחינה ב"גלגול שלישי".
  אשר על כן, הבקשה למתן רשות ערעור נדחית.
- ערכאה: המפקחת על רישום המקרקעין תל-אביב-יפו
  
  טענות העותרים:
  העניין נסוב סביב תביעת דיירים בבניין משותף העומד לפני תהליך תמ"א 38. זאת בשל תכנון בניית מתקן חניה סמוך לדירתם, עובדה שלטענתם תגרום למטרדים. בנוסף, המתקן מתוכנן לשמש גם בניין סמוך ועל פי עמדתם אי אפשר להעביר זכויות ברכוש משותף (כלומר מתקן החניה) בלי הסכמה של כל בעלי הרכוש – הדיירים.
  
  החלטה:
  בנסיבותיו של עניין זה, יש לאכוף חתימת הסכם תמ"א 38 על הנתבע – שמעכב את הוצאתו לפועל של פרויקט החיזוק; אפשר להצמיד שטחים מהגינה המשותפת לדירות הקרקע, כתחליף למרפסת שמקבלות הדירות הגבוהות. הסדר הפיצוי לדירות הסמוכות לאזור הכניסה לחניה הוא הוגן ושוויוני ואף טענות הנתבעים נטענו ללא כל חוות דעת או תחשיב שמאי. סמכויותיה של המפקחת על הבתים המשותפים להכריע במחלוקות הנוגעות לרכוש המשותף כוללות גם הסדרים הנובעים מפרויקט התמ"א. משום שלכל בעלי הדירות בקומות הטיפוסיות מתווספות מרפסות שמש, ניתן להצמיד שטחי גינה לדירות הקרקע ללא הסכמת %100 מבעלי הדירות, אולם שטחי הגינה של דירות הקרקע יוקטנו כך שיהיו זהים לשטחי המרפסות שיתווספו לדירות בקומות הטיפוסיות.
- ערכאה: בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו; ערעור לביהמ"ש העליון (הוספת דברים)
  
  טענות העותרים:
  
  דייר בבניין משותף עתר לבית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו, בבקשה לאסור על יתר הדיירים לבצע שינויים במבנה, במסגרת פרויקט תמ"א 38- זאת על מנת לא לפגוע בזכויות החכירה שלו וטען כי הוא קיבל בירושה את זכויותיו על כרבע משטח הגג ושווי הזכויות שלו על השטח עומד על סך 287,000 דולר.
  הקבלן הציע לדייר, עבור זכויותיו בגג הבניין, סך של 80,000 דולר. הדייר טען כי מדובר בסכום שאינו משקף את השווי האמיתי של זכויותיו, אך הקבלן לא היה מוכן להציע לו דבר מעבר לאותה הצעה ראשונית. דיירי הבניין מצדם, לא התחשבו בתובע וחתמו בדצמבר 2011 על הסכם בנייה עם הקבלן. במסגרת ההסכם הקבלן תכנן לבנות על גג הבניין ארבע דירות חדשה, זאת לאחר שיסדיר את הסכסוך עם הדייר שהביע התנגדות. לטענת התובע, יתר הדיירים ניסו לפגוע בזכויות הקניין שלו בגג הבניין וכי הסכם הבנייה, התעלם מן העובדה שהוא החוכר לדורות של חלק מהותי משטח הגג, לכן הוא חשוף לפגיעה חמורה בזכויותיו הקנייניות. עוד טען כי לא קיבל לידיו את העתקי תכניות הבניה, לפיכך הוא אינו יכול לאמוד את היקף הפגיעה.
  
  החלטה:
  בית המשפט קבע כי התובע עמד על זכויותיו ביושר, וקשה להבטיח כי יקבל את תמורתו מרגע שהבנייה תצא לפועל. על כן אסר על הדיירים לבצע כל פעולה שעשויה לפגוע בקניינו של התובע - נקבע כי ההגנה על זכות הקניין אינה בלתי מוגבלת, אולם רק במקרים קיצוניים ניתן יהיה לעשות שימוש בהוראת ס' 14 לחוק המקרקעין או בעקרון תום הלב בכדי להצדיק נטילת קנין הזולת. התובע הוא בעל זכויות הבניה על חלק מהגג, אין אפשרות לבנות על חלקו בלא הסכמתו ולא התקיימו נסיבות חריגות המצדיקות פגיעה בקניינו, כמו למשל כי אין לבניין סכנה מהותית. משלא הוכיחו המשיבים שזכויות התובע בגג תישמרנה לאחר ביצוע הבנייה, ומשהוכיח התובע כי הוא עומד בתנאים למתן סעד הצהרתי, תביעתו התקבלה.
  
  ערעור לביהמ"ש העליון - עא 4211/14, 9.4.2017
  החלטה:
  לבקשת הצדדים ביהמ"ש הוסיף: "פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי ימשיך לעמוד בתוקפו ויחייב את הצדדים לו לכל דבר ועניין עד לאחר תשלום מלוא התמורה בגין הזכויות למשיב ועד לאחר השלמת רכישת הזכויות ותשלום מלוא התמורה בגינם לידי המשיב. כמו כן, חתימת הסכם המכר תחשב כהסכמה של כל הצדדים... לערעור זה על סילוק סופי ומוחלט של כל תביעות, טענות ו/או דרישות של כל אחד מהצדדים ו/או יחידיו או מי מהם כלפי משנהו, ללא יוצא מן הכלל, מכל סוג ומין שהוא, ביחס לכל הקשור, במישרין או בעקיפין לעניינים מושא ערעור זה ו/או מושא פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי."
- ערכאה: בימ"ש השלום בת"א
  
  טענת העותרים: היות והיזם תובע את הדייר סרבן בשל סירובו על סך 750,000 ₪, כלל הדיירים מבקשים למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת היזם ולהתנתק מעסקה שבוצעה עמו. החלטה: היות והיזם מודע לכך שתוכנית ההריסה תמ"א 38/2 אינה ניתנת ליישום מתוקף ההסכם שנזנח, ניתן לראות באותו הסכם כבטל, ובהתאם לכך הזכויות שהוקנו לו, הערות האזהרה שנרשמו לטובתו מתוקף אותו הסכם מבוטלות ודינן להימחק.
- ערכאה: בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו
  
  טענות העותרים: עניינו של הליך זה, הינו ערעור על פס״ד של המפקחת על רישום המקרקעין, אשר במסגרתו הותירה המפקחת מימוש פרויקט בניה לפי הוראות תמ״א 38 במתכונת של עיבוי וחיזוק בהתאם לסמכות המוקנית לה בחוק החיזוק. הפרויקט נשוא הערעור, כלל שני בתים משותפים הצמודים זה לזה כ״רכבת״, כאשר אחד מהם מורכב משלושה מבנים והשני מורכב משני מבנים. מעבר לתמורות הסטנדרטיות לדירות הקיימות (מעלית, תוספת שטחים, מרפסות וביצוע עבודות התאמה בתוך הדירות), סוכם גם על הכשרת מתקן חניה רובוטי תת קרקעי אשר יועד לשרת את שני הבתים המשותפים והמשתרע מתחת לשטח עליו בנויים שני הבניינים, ואשר כולל 49 מקומות חניה- 18 לדירות החדשות ועוד 31 לדירות הקיימות. המערערים העלו מס’ טענות, אשר עיקרן כמפורט להלן: (1) לצורך הקמת החניון ומתן זכות השימוש בשטח הרכוש המשותף בכל אחד מהמבנים יש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות בכל אחד מהבתים המשותפים, ולא די ברוב רגיל לפי סעיף 3 לחוק החיזוק או ברוב של 67ֿֿ% לפי סעיף 5 לחוק החיזוק, וזאת בהתבסס על הוראות סעיפים 2 ו- 3 לחוק החיזוק הקובעים כי נדרש רוב רגיל לשם ביצוע עבודות ברכוש המשותף, המהוות חלק מהיתר הבניה לביצוע תמ״א 38, שהן על פי טיבן וטבען נלוות לביצוע עבודות החיזוק ומחויבות לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט. (2) הקמת מתקן החניה ושבילי הכניסה והיציאה ממנו, פוגעים בזכויות הקנייניות של המערערים ברכוש המשותף, וזאת הואיל ולשם השימוש בחניון ובכניסה לו על ידי דיירי הבית המשותף הסמוך, יש להקנות זכות שימוש בלתי הדירה ברכוש המשותף של הבית המשותף; (3) החניון פוגע באופן מהותי במבנה בו מצויה הדירה של המערערים - הכניסה באה על חשבון הגינה וכלל החניות של שני הבתים המשותפים עתידות לעבור מתחת לדירתם הממוקמת בקומה הראשונה, באופן הגורם למטרדי רעש ואבק, ולהורדת ערך הדירה. החלטה: קבע בית המשפט קבע כי סעיף 3 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008 (להלן: “חוק החיזוק“) כי ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, טעון הסכמה של רוב של 51% מבעלי הזכויות בבניין המשותף רק כאשר העבודות המבוקשות ברכוש המשותף קשורות באופן אינהרנטי לעבודות החיזוק של הבניין הקיים, או כאשר אין בעבודות ברכוש המשותף כדי לשנות את הרכוש המשותף באופן משמעותי. בית המשפט בדק וסקר את הרציונל והתחלית של הוראות תמ”א 38 וחוק החיזוק בכל הקשור ליצירת פתרונות חניה, וציין כי שיפור מצבן של הדירות הקיימות והקניית זכות בניה לבעלי הדירות, אינם מטרתה או תכליתה של תמ״א 38, אלא הוא פועל יוצא של האינטרס הציבורי לחיזוק מבנים- קרי, כלי להשגת המטרה העיקרית של תמ״א 38 שהינה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. בשל כך, למרות שסעיף 3 לחוק החיזוק מתיר ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינה בגדר הרחבת דירה או בניה של דירה חדשה על פי החלטה של רוב בעלי הדירות, הרי שלאור תכליתו של חוק החיזוק, יש לפרש את סעיף 3 לחוק החיזוק באופן מצומצם, ולאפשר שינוי ברכוש המשותף רק מקום בו העבודות ברכוש המשותף קשורות באופן אינהרנטי לחיזוק המבנה או כאשר העבודות והשינוי הנובע מהן אינם משמעותיים באופן יחסי והיקפיהן שוליים יחסית לעבודות החיזוק המבוצעות באותו פרויקט. בשל כך, לאחר דיון ושמיעת טענות הצדדים, קבע בית המשפט כדלקמן: 1. הקמת חניות והסדרת מקומות חניה לדירות הקיימות (להבדיל מהדירות החדשות עליהן חלות הוראות סעיף 5 לחוק החיזוק) אינה מהווה חלק אינהרנטי מעבודות החיזוק, אלא בגדר הטבה שאינה מגלמת אינטרס אשר יש להגן עליו במסגרת חוק החיזוק. 2. בניית מתקן חניה אשר ישמש את שני הבתים המשותפים, אינו בגדר עבודה משמעותית מבחינת היקפה אשר עורכת שינוי מהותי ומשמעותי ברכוש המשותף- הן בגינה המשותפת ההופכת לשבילי גישה, הן בבניית תאי הקליטה והן בבניית מקומות חניה מתחת לכל הבית המשותף, ומשכך עבודות אלו אינם בגדר ״שימוש סביר״ ברכוש המשותף. שינוי מהותי זה אינו נכללת בגדר החריג שבסעיף 3 לחוק החיזוק ויתרה מכך, אינו מצדיק חריגה מהכלל לפיו הקמת החניון מצריכה הסכמתם של כל בעלי הדירות.
- ערכאה: בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו
  
  טענות העותרים: ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתביעה שהוגשה על ידי בעלי דירות בבית משותף בו מצויה דירת המערערת, כנגד המערערת, לאור סירובה לחתום על הסכם חיזוק עם היזם. במסגרת פסק הדין אושרו עבודות הריסה והקמה מחדש של הבית המשותף במסגרת תמ"א 38. החלטה: בית המשפט המחוזי דחה את הערעור ופסק: במסגרת תמ"א 38, כמו גם במסגרת ההוראות וההתוויות הקבועות בחוק החיזוק, אין כל התוויות מפורשות המנחות את המפקח על רישום המקרקעין לבחון האם קיים איזון בין התמורות להם זכאים הדיירים בפרויקט ההריסה מחדש לבין היזם. עם זאת, כעולה מקביעות בית המשפט העליון, על המפקח להתייחס בין היתר לשאלה האם התכנית עתידה להיטיב את מצב הדיירים בבניין באופן אובייקטיבי והאם היא פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט. נטל הראייה הראשוני להראות כי קיים חוסר איזון בתמורות, מוטל על הדייר המסרב לחתום על הסכם החיזוק. יש להצביע על קיומו של חוסר איזון אובייקטיבי ולא די בראייה בדבר סברתו הסובייקטיבית של הדייר המסרב לעניין זה. לא נפל פגם בשיקול דעתה של המפקחת על רישום המקרקעין בקביעתה ולפיה לא ימונה מומחה מטעמה. בנסיבות העניין לא ניתן לקבל את טענת האפליה של המערערת לעומת דיירי בניינים אחרים בפרויקט, לאור השוני בבניינים. - הערעור נדחה.
- ערכאה: מפקח על רישום מקרקעין בסמכות בית משפט שלום
  
  טענות העותרים: השאלה שעומדת במרכז פס"ד היא האם יש להעדיף את רצונם של רוב בעלי הדירות בבית הרוצים לשמור על חייהם וקניינם באמצעות ביצוע חיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה, ובכך להשביח את נכסיהם על בסיס ההסכם שנחתם בינם לבין היזם על פני המיעוט הטוען כי העבודות פוגעות פגיעה מהותית בקניינו? החלטה: המפקח קבע כי בנסיבותיו של עניין זה, בהינתן שמדובר בפרויקט חיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה שנועד להצלת חיי אדם הן של בעלי הדירות בבית והן של עוברי אורח אשר עלולים להיפגע מקריסתו של בית בלתי מחוזק בעת רעידת אדמה, פרויקט הכולל גם הקמת ממ"ד,ובהינתן מצבו הפיזי של הבית, יש להעדיף את עמדת רוב בעלי הדירות ולאשר את ביצוע העבודות ברכוש המשותף חרף התנגדות של הנתבע, אך זאת בתנאים. בנוסף קבע המפקח כי אין לקבל את פרשנותו של הנתבע לביטוי "שוויון תמורות" כזה הכולל השבחה זהה לכל דיות הבית. הנתבע אינו נפגע כתוצאה מחוסר שוויון בתמורות. מעצם טיבה וטבעה לכל דירה בבית משותף פוטנציאל רווח שונה הנגזר, בין היתר, ממיקומה בבית, מצבה התכנוני, מצב השוק ועוד.
- ערכאה: בית משפט השלום בתל אביב
  
  טענות העותרים: מדובר על שני תובעים אשר בבעלותם דירה שאותה הם משכירים לנתבעת. לאור טענת הפרת חוזה השכירות מטעמם של התובעים כלפי הנתבעת, התובעים פנו לנתבעת שתתפנה במהרה מהדירה. הנתבעת סירבה להתפנות וטענה שבמידת הצורך תפלוש לדירה. במקביל, שאר דיירי הבניין התקשרו בחוזה תמ"א 38 מול יזם וקבעו כי יפנו את הדירות במועד מסוים. התובעים כעת מבקשים מביהמ"ש שיורה על סילוקה של הנתבעת מהדירה בטענה שבמידה והנתבעת לא תתפנה אז התובעים יפרו את החוזה מול היזם ומול שאר בעלי הדירות. החלטה: ביהמ"ש קבע כי למרות מצוקה הכלכלית של הנתבעת עליה לפנות את הדירה מאחר ופיגרה בתשלומי השכירות במשך כ-6 חודשים.
- ערכאה: משרד הפנים – מנהל התכנון, ועדת ערר מחוזית
  
  טענת העותרים: המערער הגיש את הערעור לאחר שהוועדה המקומית אישרה את תוכנית התמ"א 38/1. העותר מתנגד לתוכנית ולטענתו מציג ליקויים רבים בתוכנית, במטרה לשנות את מסלול התמ"א למסלול הריסה ובניה מחדש. החלטה: הועדה קבעה כי לא מדובר בפגמים ואת חלקם ניתן להגדיר כאי דיוקים שאינם יורדים לשורשו של עניין, ויש לפרט ולדייק אך אין באלו סיבות לביטול החלטת הועדה המקומית. הערעור נדחה.
פרשנות הסכם
- ערכאה: בית המשפט המחוזי חיפה וערעור עא 2387/18
  
  טענות העותרים:
  כחלק ממערכת היחסים הפרטנית בין המשיבה למערערת, נחתם ביניהן כתב התחייבות במסגרתו התחייבה המשיבה לחתום מול המערערת על הסכם למכירת דירה חדשה שתיבנה במסגרת הפרויקט, במחיר שיתקבל ממכירת דירתה הנוכחית בבניין. במסגרת פרויקט התמ"א, בבית המשודרג נבנו דירות משני סוגים: "רגילות ו"גדולות". בנוסף, החליטה ועדת הערר שבמסגרת התכנית יש להפחית משטח דירתה של התובעת ולהעביר לרשות הנתבעת. משכך, דרשה התובעת לקבל דירה גדולה.
  החלטה:
  בית המשפט קבע כי כוונת ההסכם היא שהתובעת תקבל דירה רגילה. עבור השטח שעבר לנתבעת יכולה התובעת לקבל פיצוי כספי בלבד.
  ערעור: עא 2387/18 ‏שושנה בירמן נ' ט.ס.א.ר. בע"מ
  בקשה:
  מתן צו על תנאי האוסר את מכירת דירה 10 ספציפית ע"י המשיבה.
  החלטה:
  עצם העובדה שערעורה של המערערת תלוי ועומד לא הייתה צריכה לעכב אותה מלפעול למימוש פסק דינו של בית משפט קמא בכל הנוגע לדירה מס' 10. זאת מכיוון שכפי שנקבע בהחלטה שניתנה בבקשה הקודמת, ככל שתזכה המערערת בערעורה היא תהא זכאית לפיצוי בגובה ההפרש בין השווי של דירה מס' 9 לזה של דירה מס' 10.
הערות אזהרה
- ערכאה: בית המשפט המחוזי תל-אביב-יפו
  
  טענות העותרים:
  במסגרת פירוק חברה שביצעה פרויקט תמ"א 38 חיזוק, מונה המנהל המיוחד על-מנת לגבש מתווה לקידום הפרויקט. בממצאי דוח חוות הדעת של המנהל נמצא, כי הבניין הושאר במצב אשר מהווה מפגע בטיחותי וכי יזמים שוללים על הסף את האפשרות לרכוש את הפרויקט, שעה שהוא כפוף להסכמי המכר ולהערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים. משכך הגיש בקשה לוויתור על נכס מכביד לפי ס' 360(3) לפקודת החברות, מה שיוביל למחיקת כל הזכויות והחבויות שרובצות על הנכס כולל ביטול הערות האזהרה לטובת הרוכשים.
  החלטה:
  בית המשפט קבע כי על אף שויתור על נכס מכביד מהווה חריג לכלל, אין מנוס מלפעול לקידום הפרויקט בהקדם האפשרי, אף במחיר של פגיעה ברוכשים על ידי מחיקת הערות האזהרה לטובתם.
תכנון פרויקט
- ערכאה: ביהמ"ש העליון כבימ"ש לערעורים בעניינים מנהליים.
  
  טענות העותרים: ביהמ"ש לעניינים מנהליים ביטל את החלטת ועדת הערר, אשר פסלה את ההיתר לתוכנית תמ"א 38 אשר אושרה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בשל היעדר מתקן חנייה כנדרש, למרות שהוצע הסדר שונה מהוראות החוק אשר מוסכם ע"י הצדדים לביצוע הפרויקט. החלטה: השופט מזוז קובע כי שיקול הדעת המקצועי שמור לוועדות, ואילו תפקיד ביהמ"ש הוא להפעיל ביקורת שיפוטית ולבחון את חוקיות הפעולות. היתר תמ"א 38 דורש בחינת התכלית שהיא חיזוק מבנים מפני סכנת רעידות אדמה ולתת לה משקל משמעותי אל מול שיקולי תכנון אחרים, שכן הסמכות המקצועית שמורה לוועדות. לכן פסק כי המשיבה תוכל לפנות שוב לועדה המקומית לקבלת היתר מתוקן, ומקבל את טענת ועדת הערר.
- ערכאה: משרד האוצר – יחידת סמך, ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה – מחוז ת"א.
  
  טענת העותרים: בשל סירוב הועדה המקומית למתן היתר תמ"א 38 לדיירי הבניין, פנו הדיירים לוועדת הערר לאישור התכנון. החלטה: הערעור נדחה היות והתוכנית תמ"א 38 מיועדת לחיזוק מבנים ונכסים, אינטרס חשוב במעלה שאין לגביו מחלוקת, ואין לצרף אינטרסים נוספים הקשורים לאיכות חיים, שכן התכנון המוצע אינו מאוזן ומכיל ליקויים ושגיאות, ואף סותר את תקנות התכנון והבנייה.
- ערכאה: משרד האוצר – יחידת סמך, ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה – מחוז ת"א.
  
  טענת העותרים: המערערת פונה לאחר סירובה של ועדה המקומית לתכנון ולבנייה בר"ג לאשר את תוכנית תמ"א 38 בשכונה, למרות שהיא מעוגנת בתוכנית האב של השכונה. לטענת הועדה האישור הוא לתכנון לפי עקרונות הבלוק הפתוח ולא תותר התחדשות לפי תמ"א 38. החלטה: נקבע כי תוכנית האב היא תוצאה של מדיניות שניתן לחרוג ממנה במקרים המתאימים. במקרה דנן נקבע כי החלטת הועדה הינה לאקונית שכן לא בחנה את הבקשה באופן פרטני ואת הוראות הגמישות המצויות בתוכנית האב, ולכן יש לבטל את החלטת הועדה המקומית ולנהל דיון נוסף בבקשה.
- ערכאה: ביהמ"ש המחוזי בתל אביב – יפו.
  
  טענת העותרים: התובעים טוענים כי עיריית בני ברק אשר סירבה למתן היתר תמ"א 38 במשך 7 שנים, למרות החלטת ועדת הערר לאשר את הוצאת ההיתר. העירייה פעלה בחוסר תום לב ומתעלמת מנתוני עובדתיים והחלטות הוועדות על מנת "לנקום" בתובע, שסירב לחתום על כתב התחייבות להקצאת חלק מהשטח של הפרויקט לידי העירייה. התובעים טוענים כי נגרם לזה נזק כספי. החלטה: ביהמ"ש קבע כי סירוב של התובע הינו סביר והגיוני חייב את עיריית בני ברק לפצות את התובעים בגין העיכוב.
מחלוקות, רכוש משותף
- ערכאה: ביהמ"ש המחוזי בירושלים.
  
  טענות העותרים: עתירה להקניית זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 תהיינה שמורות לבעלי הדירות, שהם החוכרים לדורות ולא לבעלי המקרקעין המופיעים בתשריט הבית המשותף. החלטה: ביהמ"ש פסק שיש לרשום את הזכויות של התובעים שטרם נרשמו, וכי הזכויות שמורות לאלו שיש לתמרץ אותם לבצע את תוכנית התמ"א 38, והם בעלי הדירות החוכרים לדורות.
- ערכאה: ביהמ"ש המחוזי בתל אביב – יפו
  
  טענת העותרים: דיירת בפרויקט, בת 93 אשר גרה בבניין למעלה מ-61 שנים, לא הייתה מודעת למו"מ המתנהל מול היזם לביצוע הפרויקט ונודע לה על כך רק לאחר קבלת מכתב מעיריית ת"א על הגשת התנגדות לפרויקט. בהתאם לס.ק(2א) לסעיף 149(א) לחוק התכנון והבנייה ובהתאם לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, לדיירת לא נתנה תמונת מצב מלאה וכלל המידע בנוגע לפרויקט וכך נמנע ממנה זכות הטיעון להציג את טענותיה, וכעת טוענת לקבלת סעד הצהרתי לנהל דיון מחדש אצל ועדת המשנה לרישוי בעיריית ת"א. החלטה: ביהמ"ש מסלק על הסף את התובענה בהעדר עילה נגד המשיבה, היות וגם אם יוכח כי הופר חוק השוויון לא תהא המשיבה זכאית לסעד או צו עשה בשל חוסר סמכות ענייני לבית המשפט לדון בהליך. בנוסף מקבל את טענת השיהוי והתנהלות לא סבירה של המשיבה.
ביטול הסכם
- ערכאה: בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו
  
  טענות העותרים: בעלי דירות בבניין מגורים בן שלוש קומות ברמת גן עתרו לבית המשפט המחוזי בתל־אביב יפו, בבקשה לבטל את הסכם תמ"א 38. ההסכם נכרת עם חברה קבלנית לייזום נכסים, על מנת לבצע שיפוץ יסודי בבניין, אך בעלי הדירות טענו כי הקבלן חרג מהזמן שהוקצב לו, מאחר והתעכב בבקשת היתר הבנייה. החוזה נכרת בין נציגות בעלי הדירות, לבין חברת הקבלן במסגרתו הנתבעת התחייבה לשפץ את הבניין הישן ולחזק אותו מפני רעידות אדמה, ובין היתר לבנות חניון, להתקין מעלית, להוסיף מרחבים מוגנים לדירות ועוד. בתמורה הוקנתה לקבלן הזכות לבנות על גג הבניין יחידות דיור. אחד מתנאי החוזה היה שהנתבעת תשיג היתר בנייה בתוך חצי שנה, ובמידה וההיתר לא יתקבל בתוך עשרה חודשים, כל אחד מהצדדים רשאי לבטלו. הנתבעת הגישה מיד עם חתימת החוזה את הבקשה להיתר, אך אז הסתבר לה כי בשנת 1964 הופקע שטח של מאה מ"ר בחזית הבניין לצורכי ציבור וכי ההפקעה לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. כעבור חודשיים הנתבעת הגישה בקשה להיתר שבה תוקנו שטחי הבנייה המבוקשים ולאחר שהתקיים דיון חוזר, הוגש תשריט נוסף בכפוף לתנאים המחודשים להיתר הבנייה. בחודש מרץ 2012, התקבל היתר הבנייה באיחור של שנתיים, אך הדיירים שכבר היו מיואשים מההמתנה הממושכת ביקשו לבטל את החוזה. בעלי הדירות טענו כי הנתבעת לא מילאה אחר תנאי החוזה, מכיוון שחלפו למעלה מעשרה חודשים ממועד הגשת הבקשה להיתר הבנייה. מנגד טענה הנתבעת כי היא פעלה בשקידה למען קידום המיזם, וניסתה להתגבר על המכשול של הפקעת השטח, והוסיפה כי התובעים ביטלו את החוזה שלא כדין ואף גרמו לעיכוב בקבלת ההיתר, מאחר ולא עדכנו את החברה בנוגע לשטח המופקע. החלטה: בית המשפט הורה על ביטול החוזה כדין ודחה את טענת הנתבעת בנוגע למידע על הפקעת השטח. עוד קבע כי לחברת הקבלן היתה אפשרות לדעת על התנאים התכנוניים של הבניין, לכן העיכוב לבקשה השנייה של היתר הבניה, היה מיותר ולא הכרחי. בנסיבות אלה קבע בית המשפט כי הנתבעת לא עמדה בתנאי החוזה לכן עליה לשאת באחריות וכי החוזה בוטל על ידי התובעים כדין.
- ערכאה: בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו
  
  טענות העותרים: במסגרת פסק הדין נדונה השאלה האם למרות שלא נחתם הסכם מכר מחייב בין הצדדים, ייחשב הדבר כאילו נכרת הסכם מחייב למכירת הדירה לעניין חיוב הצד שבחר שלא לחתום על ההסכם בפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם? במהלך המו”מ למכירת דירת מגורים (לאורך 9 טיוטות) סיכמו הצדדים את כל התנאים המסחריים והמשפטיים, לרבות גובה התמורה ותנאי תשלומה ובסיומו גובש נוסח סופי ואף נקבעו מספר מועדים לחתימה. בהתאם, מהנוסח הסופי של ההסכם הסירה ב”כ המוכרים את הכתובית “לצורכי מו”מ רק חוזה חתום יחייב את הצדדים” ולאור האמור העניקו לה המוכרים ייפוי כוח לחתום בשמם על ההסכם. הקונה אף הכין המחאות לתשלום התמורה והמוכרים נערכו בהתאם לפתיחת חשבון נאמנות. ברם, לאחר כמה דחיות של מועד החתימה על החוזה מצד המוכרים, חזרו בהם המוכרים מהעסקה. ההחלטה: בית המשפט מצא שלאור העובדות שצוינו לעיל, מדובר בהסכם מחייב שכן התקיימו שני התנאים המצטברים של מסוימות וגמירות דעת, למרות שהצדדים לא חתמו על ההסכם. על מנת שחוזה ישתכלל לכדי הסכם מחייב, נדרשת התקיימותם של שני תנאים מצטברים: גמירות דעת ומסיימות, בהתאם למבחנים שנקבעו בדין. כידוע בעסקאות במקרקעין אנו נדרשים להסכם בכתב. דרישת הכתב בהסכמי מקרקעין היא דרישה מהותית. יחד עם זאת נקבע בפסקי דין שונים שחתימת הצדדים על הסכם מקרקעין שלעצמה מהווה דרישה ראייתית בלבד, דהיינו היעדר החתימה, אינה מאיינת את קיומו של הסכם מחייב, אלא משמשת כאחד התנאים לבחינת גמירות הדעת. כשכך, ניתן להביא ראיות אחריות בבחינת נסיבות המקרה שיעידו על קיומה של גמירות הדעת בעסקה. משנמצא שההסכם מחייב, בית המשפט קבע שעל המוכרים לשלם לקונה את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם ללא הוכחת נזק. כמו כן הוסיף בית המשפט שגם במקרה בו לא היה נקבע כי מדובר בהסכם מחייב, הרי שהיו מגיעים לתובע פיצויים עקב התנהלות שלא בתום לב, שכן גם פרישה ממו”מ צריכה להיות מונחית על ידי עיקרון תום הלב וככל שהצדדים קרובים יותר לכריתת ההסכם, מצופה מהם להציג בפני הצד השני סיבות ברורות להצדקת הפרישה מהמו”מ.
- ערכאה: בית-משפט השלום קרית גת
  
  טענות העותרים: התובעים התקשרו עם הנתבעת בהסכם מכר לטובת רכישת דירה של ארבעה חדרים במסגרת פרויקט תמ"א 38 שנועד לצורך חיזוק הבניין, בניית יחידות דיור נוספות (ובכלל זה הדירה) והתקנת מעלית בבניין ברחוב קרן היסוד 28 אשדוד. התובעים הגישו תביעה כספית בסך של 532,550 ₪ בגין ליקויי בנייה, פגמים, אי התאמה בממכר, איחור במועד מסירת החזקה של הדירה, ועגמת הנפש שנגרמה להם בשל התנהגותה של הנתבעת. כחלק מהתביעה הוזכר כי הדירה נמסרה להם באיחור ניכר ועם ליקויים, פגמים ואי התאמות. עוד, הנתבעת איחרה בעשרים ושניים חודשים במסירת החזקה בדירה. התובעים טענו כי התנהגותה של הנתבעת עולה לכדי הפרה יסודית של הסכם הרכישה ומשכך יש לפסוק להם את הפיצוי המוסכם לפי ההסכם. עוד, הנתבעת מסרה לתובעים דירה קטנה במידותיה. התובעים טענו כמו כן כי הם זכאים לזיכויים כספיים בגין רכישת והתקנת כלים סניטריים וקרמיקה, מטבח ושיש באופן עצמאי וכן יש לחייב את הנתבעת בהוצאות המשפט. החלטה: התביעה מתקבלת בחלקה. הנתבעת מחויבת לשלם לתובעים סכום של 296,338 ₪ (סכום כולל על: ליקויי בנייה- 33,424 ₪; איחור במסירת הדירה- 129,938 ₪; אי התאמה בממכר- 93,374 ₪; זיכויים ועלות חיפוי גבס- 20,000 ₪; עגמת נפש- 12,000 ₪; שיערוך- 7,602 ₪) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. כמו כן מחויבת בהחזר אגרת בית המשפט (אגרת פתיחה ומחצית שנייה) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד ההוצאה ועד לתשלום בפועל. וכן החזר שכר טרחתם של המומחים מטעם התובעים (ושכר עדותה של המומחית) בסכום כולל של 7,250 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד ההוצאה ועד לתשלום בפועל. כן תחזיר את שכר טרחתו של ב"כ התובעים בסכום כולל של 20,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.
- ערכאה: ביהמ"ש המחוזי בתל אביב – יפו
  
  טענת העותרים: העותרים מבקשים מביהמ"ש צו הצהרתי כי ההסכם בינם לבים המשיבה לביצוע פרויקט תמ"א 38 אינו בתוקף, היות והמשיבה הפרה את תנאי ההסכם ולא תיקנה את הליקויים, למרות שהוקצב לה זמן והזדמנות לעשות כן. חוסר תכנון חדרי ממ"ד בבניין והחלפת הערבים והסרת שם הערב המופיע בחוזה, וביצוע פעולה זו בהודעה חד צדדית ולא במהלך דין ודברים עם התובעים. החלטה: ביהמ"ש קבע כי הרצון לסיים את ההתקשרות אינו חייב להתבטא בהודעת ביטול, אלא ניתן להסיק זאת מהתנהגות בעקבות נתק מוחלט במשך שנים בין הצדדים מבלי שאחד הצדדים ינסו לשקמו או להחיות אותו. בעקבות ההפרות, קשיי הערבות וחוסר האמון בין הצדדים לא ניתן לאכוף את ההסכם.
- ערכאה: ביהמ"ש העליון כבית המשפט לערעורים אזרחיים
  
  טענת העותרים: במהלך שנת 2010 הצדדים הגיעו להסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בהוד השרון. בשנת 2013 שינו את נוסח ההסכם ונקבע לוח זמנים חדשים לביצועו. התובעים לא קיבלו את היתר הבנייה במשך 4.5 שנים, ולכן נשלח מטעם הדיירים מכתב התראה להפרה יסודית של הסכם שתוביל לביטול ההסכם. התובעים טוענים כי ההסכם עודנו בתוקף וכי למכתב הביטול אין כל תוקף משפטי. החלטה: ביהמ"ש מחזק את פסיקת בימ"ש קמא וקובע כי על בסיס נתונים עובדתיים לא ניתן לשנות את ההחלטה, שכן החברה הקבלנית הפרה את ההסכם מול הדיירים.
מיסים
- ערכאה: בית המשפט העליון
  
  טענות העותרים: השאלה המשפטית הייתה, האם דיירים שמכרו חלק מזכותם במקרקעין ליזם בתמורה לדירות חדשות בבניין זכאים לפטור ממס שבח על עסקה בה נמכר רק חלק מהנכס ולא הנכס כולו. זאת כאשר בחוק, ע"פ סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין- לא קיימת התייחסות למצב של עסקת קומבינציה, מכירה של חלק מהנכס בלבד. החלטה: תכלית החוק הינה להגדיל את היצע הדירות בשוק, לכן אין הבדל בין מכירה של חלק מהנכס למכירת הנכס כולו. לכן, מי שמוכר גם חלק מהנכס בלבד במסגרת פרוייקט תמ"א 38/2 זכאי לפטור ממס שבח.
הגשת תב"ע
- ערכאה: בית המשפט העליון
  
  טענות העותרים: שאלה משפטית לגבי המשטר התכנוני החל על בקשה למתן היתר בניה (תב"ע) אשר נשלח לצורך תיקונים וזאת לאחר שינוי מדיניות התכנון. השאלה שנבחנה היא האם בקשה כזו תחשב כבקשה חדשה עליה יש להחיל משטר תכנוני-משפטי חדש או שמא נחשבת כבקשה לתיקון זאת בשל השינוי הקל (10% בלבד). החלטה: בחינת היקף השינוי בבקשה אינו יכול להצטמצם לבדיקה טכנית בלבד, יש לבחון בעיון ודקדוק את פרטי הבקשה ולהבין באופן מקצועי את השלכות של שינויים שיערכו בה. אופן חישוב השטחים לצורך קביעה אם מדובר בבקשה חדשה, מצוי בליבת שיקול הדעת המקצועי של ועדות התכנון, ובפרט ועדת הערר. במקרה בו היה שינוי קל שלא שינה באופן מהותי את מהות התכנון גם לאחר קביעת משטר תכנוני חדש תחשב לבקשה לתיקון ולא לבקשה חדשה.
סכסוך בין דייר לקבלן
- ערכאה: בית המשפט העליון.
  
  טענות העותרים:
  תיקון כתב תביעה נגד חברה קבלנית אשר לטענת הדיירים ביצעו מחדלים קשים בביצוע העבודות, כשלים וליקויים אשר לטענתם גרמו לנזקים רבים בבניין שעלות תיקונם גבוהה. הדיירים ביקשו סעד הן של ביטול ההסכמים והן פיצוי על סך 2 מיליון ש"ח. הבקשה הוגשה מחדש לאחר אומדן כלל הנזקים בבניין והערכת נזק של מומחה. החלטה: הבקשה לתיקון כתב התביעה התקבל והמחוזי ידון בטענות הצדדים לעניין הסכום הסופי בתביעת הדיירים.
- ערכאה: בית המשפט העליון
  
  טענות העותרים: בקשת עיכוב להשלמת בנייה בפרוייקט תמ"א. החברה הקבלנית איתה כרתו הדיירים חוזה פשטה רגל בעקבות מחדלים קשים בביצוע עבודות הבנייה. הדיירים כרתו חוזה עם חברה חדשה להשלמת הבנייה. החברה אשר פשטה רגל טענה כי החוזה נכרת מאחורי גבה ובמצב זה הדיירים לא ישלמו את כל הסכום אותו הם נדרשים לשלם להם על פעולתם עד כה. החלטה: אין חולק כי החל משנת 2018 נפסקו עבודות הבנייה בפרויקט בפתח תקווה, ומצבו של הבניין רעוע. לפיכך, כל דחייה נוספת ביישומו של המתווה צפויה להוסיף לסבל דיירי הבניין, ואולי אף לסכן אותם. אף לא ניתן להתעלם מהאינטרסים של צדדים שלישיים נוספים, דהיינו רוכשי הדירות והמלווים, בקידום המתווה, ומהחשש כי עיכובו יגדיל את נזקיהם. מנגד עומד הנזק שעלול להיגרם למבקשת מאישור המתווה, שהוא בעיקרו נזק כספי בר פיצוי. ויובהר, גם אם תתקבל טענתה של המבקשת כי השעבוד שנרשם לטובתה תקף, הרי שהמדובר בשעבוד על זכויות החברה בפרויקט, ובנסיבות בהן החברה אינה יכולה לעמוד בהתחייבויותיה כלפי דיירי הבניין, אין הוא יכול להצדיק המשך הפגיעה באינטרסים שלהם. זאת ועוד, המבקשת לא הצביעה על כל מתווה חלופי ממשי, במסגרתו יתאפשר להשלים את הבנייה, וממילא לא ברור כלל מה תועלת תצמח מבחינתה מעיכוב מימוש המתווה. הוסף לכך את השלב המאוחר בו העלתה המבקשת את התנגדותה למתווה, והרי לך טעם נוסף שלא לעכב את מימושו. העתירה נדחתה והפרוייקט ממשיך עם חברה אחרת.
- ערכאה: בית המשפט העליון
  
  טענות העותרים: ביטול הסכם תמ"א בין הדיירים לקבלן זאת מאחר וחלף זמן רב מאז חתימת ההסכם- 4.5 שנים וכן, החברה לא פנתה במשך כל זמן זה לקבלת היתר בניה. החברה טענה מנגד כי הדיירים לא פעלו כדין וויתרו על עמידה בלוחות זמנים קשיחים ע"י התנהגותם בדין ודברים עם החברה. החלטה: ביטול ההסכם נעשה בדין מאחר והחברה לא עמדה בהתחייבויותיה.
- ערכאה: בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו
  
  טענות העותרים: האם חברה קבלנית אשר חתמה על הסכם תמ"א רשאית להעביר את הפרויקט לחברה אחרת בעקבות כניסתה לקשיים כלכליים. זאת כאשר בעלי הדירות מעוניינים להיקשר בחוזה עם יזם אחר ואינם מעוניינים ביזם החלופי שנכנס בנעלי היזם הראשון. החלטה: פרויקט תמ"א הוא פרויקט מורכב מבחינה תכנונית וביצועית, ובחירת היזם המתאים הינה קריטית להצלחת הפרויקט. יש צורך בחובת גילוי ובשקיפות מלאה בהסכם לעניין זהות היזם. המשיבים חתמו על ההסכם מול היזם המקורי, ולא נתנו הסכמתם להחלפת היזם המקורי ביזמים החדשים.אחד מהדיירים אמנם חתם על תוספת מאוחרת, אשר מאשרת את החוזה עם היזם החדש. אולם התוספת הנ"ל אינה עונה לדרישה לקבל הסכמה מפורשת להחלפת היזם המקורי ביזמים החדשים, ולתנאי השקיפות והגילוי הנדרשים לעניין זהות היזם בעסקה מעין זו . ולבסוף, לא ניתן ללמוד מיפוי הכוח ליזם הראשון, שבעלי הדירות נתנו הסמכה למיופיי הכוח להחליף את היזם המקורי ביזמים חדשים. התביעה נדחית והדיירים רשאים לחתום הסכם עם יזם חדש.
- ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים
  
  טענות העותרים: השאלה במקרה הינה אילו חריגות מצדיקות סירוב לבקשה להיתר בנייה לפי תמ"א 38.
  הדיון יוחזר לועדת משיבים 1-2 (להלן: אברהם) ומשיבה 3 והמערערים 4-2 הם בעלי זכויות בשתי חלקות נפרדות המצויות בעיר חיפה, ומהוות, מבחינה תכנונית, מגרש אחד. על החלקות בנויים שני מבנים שלהם קיר משותף. האחד הוא בית בן שתי קומות הבנוי בחלק הקדמי של המגרש ובו מתגוררת משיבה 3. השני הוא בית משותף בן 3 קומות, הבנוי בחלק העורפי של המגרש (להלן: הבניין). בבניין מתגוררים אברהם ומערערים 2-4. מערער 1 הגיש בקשה להיתר בניה לפי תמ"א 38 למשיבה 6 (להלן: הועדה המקומית). הועדה המקומית אישרה חיזוק בלבד והקמת ממ"דים ללא תוספת דירות וקומות נוספות (להלן: החלטת הועדה המקומית). ערר למשיבה 5 (להלן: ועדת הערר) התקבל מבלי שנדרשה תוספת מקומות חנייה (להלן: החלטת ועדת הערר). החלטה זו בוטלה בבימ"ש לעניינים מינהליים, והוחזרה על כנה החלטת הועדה המקומית. מכאן הערעור. החלטה: בית המשפט העליון (מפי השופט שהם ובהסכמת הנשיאה נאור והשופט ג'ובראן) קיבל את הערעור, החזיר את הדיון אל ועדת הערר המחוזית ופסק כי: האינטרס המוגן על ידי תמ"א 38 אינו האינטרס הפרטי של בעלי הדירות להשיא את רווחיהם ולשפר את דירותיהם, אלא מדובר באינטרס ציבורי להיערכות נאותה לתרחיש של רעידת אדמה; לוועדה המקומית נתונה סמכות שלא לאשר בקשה להיתר בניה, הכרוכה בתוספת זכויות בניה מ"טעמים מיוחדים" הנעוצים בשיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים, וכיו"ב. נוכח ההתנגשות הבלתי נמנעת לעיתים בין מימוש תמ"א 38, באמצעות ההקלות הכלכליות והתכנוניות הניתנות במסגרתה, לבין הסדרים תכנונים פרטניים, שחלים על אותם מבנים הטעונים חיזוק, נראה כי עצם החריגה התכנונית. האדריכלית, או הנופית, לבדה, אין בה כדי להצדיק את סירוב הועדה המקומית ליתן היתר בניה, הכרוך בתוספת זכויות בניה. על החריגה, המצדיקה סירוב לבקשה להיתר, להיות בעוצמה ניכרת ולגרום לפגיעה בלתי סבירה ובלתי מידתית באינטרסים לגיטימיים אחרים, לרבות פגיעה בגורמים המתנגדים לבקשה להיתר. ועדת הערר היא "מוסד תכנון" והיא רשאית להפעיל שיקול דעת תכנוני-עצמאי, בנוגע לבקשה להיתר וההתערבות השיפוטית בהחלטותיה תיעשה במשורה. הצעת אברהם עומדת בתווך בין היותה הצעה קניינית לבין היותה גם הצעה תכנונית. לפיכך, היה על ועדת הערר לבחון האם היא מהווה חלופה ראויה לחיזוק המבנה בדרך אחרת מהדרך שהוצעה בבקשה להיתר הבניה. ההצעה שעמדה לנגד עיני בימ"ש קמא, אינה אותה הצעה שהוצגה בפני מוסדות התכנון, והיא אף לא הייתה מפורטת ומגובשת, ולא היה מקום שבימ"ש קמא יאמצה ללא דיון ממצה בועדת הערר. לפיכך, הדיון יוחזר לועדת הערר לשם בחינה מחודשת של הצעת אברהם, כשהיא מתוקנת; בנסיבות העניין לא היה מקום להידרש להוראות חוק חיזוק בתים כדי להתמודד עם שאלה תכנונית, שכן חוק זה הוא בעל אופי קנייני, אך ניתן היה לבטל את אותם חלקים בהחלטה המסתמכים על החוק ולהימנע מביטול ההחלטה כולה; אשר לתכנון מקומות חנייה במגרש, על ועדת הערר לקבל מידע עובדתי רלוונטי.

* אין במאגר הפסיקה שבאתר כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי

מאגר פסיקה הקליניקה לזכויות דיור ופיתוח עירוני

דייר סרבן - פינוי בינוי

דיור ציבורי

הודעת ביטול הסכם

נוסח הסכם

ביטול הסכם

החלטות ועדת האתיקה

סמכויות המפקח על המקרקעין

דייר סרבן - תמ"א 38

פרשנות הסכם

הערות אזהרה

תכנון פרויקט

מחלוקות, רכוש משותף

ביטול הסכם

מיסים

הגשת תב"ע

סכסוך בין דייר לקבלן