מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן והקליניקה לזכויות דיור ופיתוח עירוני ערכו כנס בנושא: זכויות הזוכים בתכנית מחיר למשתכן

מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן והקליניקה לזכויות דיור ופיתוח עירוני, הפועלים בבית ספר הארי רדזינר למשפטים בבינתחומי הרצליה, ערכו ב-27 בפברואר 2019 כנס בנושא "זכויות הזוכים בתכנית מחיר למשתכן". במסגרת הכנס הושקה פעילות הקליניקה בניהולן של ד"ר אפרת טולקובסקי, מנכ"לית מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן, האחראית האקדמית של הקליניקה, ועו"ד רותי הוסטובסקי, מנהלת הקליניקה.

בפתח הכנס התייחסה ד"ר טולקובסקי לתכנית מחיר למשתכן ואמרה כי: "תכנית מחיר למשתכן שפותחה על ידי שר האוצר הנוכחי משה כחלון, הינה תכנית אמיצה, תנועה חדה במדיניות הכלכלית של מדינת ישראל שבידיה בעלות ריכוזית על הקרקעות במדינת ישראל והתמודדות לא פשוטה עם מצב של חוסר נגישות לדיור".

לאחר מכן נערך פאנל בנושא זכויות הזוכים בתכנית מחיר למשתכן בהנחיית עו"ד רותי הוסטובסקי בו השתתפו: עו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, משרד המשפטים; אסנת אלרואי, לשעבר סגנית יו״ר מטה הדיור, משרד האוצר; דב צור, לשעבר ראש עיריית ראשון לציון; עו״ד ענת בירן, ענת בירן, משרד עורכי דין; אורנן חשאי, מנכ״ל, קבוצת או.דור; עו״ד ליאור לוי, ליאור לוי, משרד עורכי דין; ואדריכל חנן פרץ, פרץ אדריכלות.

עו"ד רותי הוסטובסקי, מנהלת הקליניקה לזכויות דיור ופיתוח עירוני, ציינה כי תכנית מחיר למשתכן החלה בשנת 2015, אז החלו ההגרלות. במסגרת התכנית החליטה המדינה להתערב בשוק החופשי ולתת הנחה משמעותית לחסרי דירה המעוניינים לרכוש דירה. לדבריה, ההערכה היא שעד סוף שנת 2018 מדינת ישראל ויתרה על הכנסות בשיעור של 5.8 מיליארד ₪. על אף שמדובר בתכנית משמעותית ובעלת השלכות כלכליות גדולות נדמה שתחום זכויות הזוכים בהגרלות הינו עמום. מטרת הפאנל הינה לדון במשמעות הזכייה ולברר נקודות אשר לגביהן קיימת אי בהירות.

עו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, משרד המשפטים, התייחס לשאלה מהו מעמדו של אדם שזכה בתכנית מחיר למשתכן ואמר כי השאלה היכן ברצף הזכויות התכנוניות נמצא זוכה מחיר למשתכן היא שאלה משפטית משמעותית. לא משנה אם נקטלג את הזכות ככזו שניתנה מכוח חוזה או ככזו שניתנה מכוח התחייבות חד צדדית של המדינה, בסופו של דבר לזוכה חוזה לא כתוב. עם זאת, יש לו מעמד מוגבל של מי שיש לו אופציה לרכוש דירה בתנאים מסוימים כפי שההגרלה התחייבה אליהם.

לדבריו, בנקודת הזמן שבה הוא זכה יש לו אופציה לבחור בעתיד את הדירה שלו אבל אין לו ידע לגבי גודל הדירה, קומה ונעלמים נוספים שמקיימים חוסר מסוימות כנדרש בדיני החוזים כדי לקבל זכויות מלאות. המשמעות היא שכשאנו באים לבדוק את הזכות להתנגד בהליך של הקלה, הליך שהוא בין תכנון לבין רישוי, הפסיקה פיתחה את מבחן הפגיעה והקשר לקרקע; ככל שלאדם יש יותר קשר לקרקע, יש לו זכות להתנגד בהקלה, אם הוא נפגע או שיש צפי לפגיעה. ככל שאין קשר לקרקע, או לחלופין, קשר אמורפי, הפסיקה לא מאפשרת התנגדות אפילו אם קיים פוטנציאל פגיעה עתידי. בהתאם למבחנים הפסיקתיים הללו, לא מצאנו שלזוכים בתכנית מחיר למשתכן, להם קיימת אופציה לרכוש דירה לפי התחייבות חד צדדית מהמדינה, עומדת הזכות להתנגד להקלות.

בעיית חוסר הוודאות הינה בעיה שהמדינה תצטרך לתת עליה את הדעת, זה נכון שניתנת הנחה מאד גדולה בגין חוסר הוודאות הנ"ל, עם זאת, ישנן דרכים אפשריות לצמצומה. עו"ד קמיניץ מסכים שאם ההגרלות יבוצעו לאחר מתן היתר הדבר יהווה פתרון, שכן הזוכים בהגרלות יהיו באותו מצב כמו של רוכשי דירות סטנדרטיים. אולם הדבר מתנגש עם אינטרס המדינה ויש לבחון כיצד יש להפחית את חוסר הוודאות מבלי לפגוע באינטרס המדינה.

אסנת אלרואי, לשעבר סגנית יו״ר מטה הדיור, משרד האוצר אמרה כי לדעתה הנושא הוא ציבורי יותר מאשר משפטי ובסופו של דבר, תופעת ההתנגדויות משפיעה על מספר קטן של פרוייקטים. כמו כן, היא סבורה שהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה הן אלה שצריכות להחליט האם לקבל את ההתנגדויות או לדחות אותן. לדבריה, במקרים בודדים היו התנגדויות ששיפרו את התכנון. עוד התייחסה לעלויות הנוספות שנגרמות לזוכים כתוצאה משכר הדירה שעליהם לשלם בזמן ההמתנה מזמן הזכייה בהגרלה ועד הידיעה באיזו דירה זכו ולאחר מכן עד לאכלוס עצמו.

אלרואי ציינה כי כאשר זוכה מקבל הודעת זכיה, הוא מיודע היכן זכה, מי הקבלן המבצע ומהו המחיר למטר. משרד השיכון מעדכן את הזוכים בכל התפתחות שקורית כמו גם הקבלנים המבצעים. עד אשר יש החלטת ועדה, הזוכה נשאר במצב של חוסר ודאות. יש לזכור שהוא לא מחויב, הוא עדיין חופשי ויכול לחפש דירה בפרוייקט אחר. הדבר היחיד שכן ניתן לחייב הוא שלאחר שתי הגרלות בהן זכה וויתר- הוא מאבד את הזכות.

דב צור, לשעבר ראש עיריית ראשון לציון אמר כי עיריות חתמו עם המדינה על הסכמי גג שמאגדים את כל הוצאות הפיתוח - מבני חינוך, תשתיות, בתי כנסת וכיו"ב. העיר מקבלת היטלי פיתוח גדולים יותר והרשות המקומית מתחייבת לתת היתרי בנייה, מה שאמור להגדיל את היצע הדירות. צור נתן את העיר ראשון לציון כדוגמה לעיר שעמדה על כך שבכל פרויקט 20%-25% מהדירות יהיו מיועדות לשוק החופשי, על מנת לאלץ את היזם לבנות את השטחים הציבוריים ברמה גבוהה כמו גם את הדירות עצמן. בנוסף, הוקמה בעיר מנהלה שעיקרה ייעוץ לזוכים בתכנית והתאמה לצרכיהם האישיים. צור סבור שלא מדובר על אנשים עם זכות בלתי מסויימת אלא להיפך.

עו״ד ענת בירן, ענת בירן, משרד עורכי דין, סבורה שמי שיש לו בעלות או חזקה בנכס, רשאי להגיש התנגדות. היות שלזוכים אין בעלות או חזקה מבחינה משפטית פורמלית, אין להם זכות להגיש התנגדויות. עם זאת, הוועדות המקומיות נוטות לשמוע מדי פעם את דעתם ועל כן ניתן לומר שהשאלה האם עומדת להם הזכות או לא, מתרוקנת מתוכן. בירן סבורה שעמדת היועמ"ש עומדת בקנה אחד עם הוראות החוק.

יתרה מכך, בעניין חוסר הוודאות, בירן סבורה שמצב הזוכים בתכנית למשתכן אינו נופל ממצבם של רוכשי דירות סטנדרטיים. לא ברור מדוע עורכים את ההגרלה ולאחר מכן מבקשים הקלות בבנייה. נדמה שמדובר באקט פופוליסטי שכן, אם היו הופכים את הסדר ומבצעים את ההגרלה לאחר הבקשות להקלה, הפאנל בעניינינו היה נחסך.

אורנן חשאי, מנכ״ל, קבוצת או.דור הסכים עם עמדתו של המשנה ליועמ"ש עו"ד קמיניץ באומרו כי התנגדויות עלולות לפגוע באלו הרוצים להשתכן. הוא הוסיף ואמר כי נושא ההתנגדויות הפך לסחר מכר של אינטרסים כאשר אנשים בודדים עלולים לפגוע בכלל. באשר למפרטים בשוק החופשי מול המפרטים בתכנית מחיר למשתכן, חשאי סבור שבמצב הנוכחי אין הבדלים למעט לגבי המזגנים. רוכשי דירות בתכנית מחיר למשתכן לא מקבלים מזגנים מה שפוגע בהם לאחר מכן וכרוך בהוצאות משמעותיות. לדעתו, המדינה לא צריכה להתערב בתכנון ובביצוע.

עו״ד ליאור לוי, ליאור לוי, משרד עורכי דין, הסכים כי כמי שמייצג זוכים בתכנית מחיר למשתכן, לעיתים מוגשות התנגדויות קטנוניות. עם זאת, יש לזכור שמדובר בפגיעה - הזוכים שלא יודעים במה הם זכו, ממתינים שנתיים עד לשיווק הפרוייקט ובזמן זה הם ממשיכים לשלם דמי שכירות. מדובר באנשים עם זיקה לפרוייקט ועל כן לדעתו יש לאפשר להם את הזכות להתנגד ככל שהתכנון לקוי.

אדריכל חנן פרץ, פרץ אדריכלות, ציין כי כזוכה בתכנית מחיר למשתכן שוויתר על הזכייה בפרוייקט בקריית ביאליק עקב תכנון לקוי, ובהמשך זכה בפרויקט בנתניה, חוסר הוודאות קיים. באשר להתנגדויות, ציין כי בפרוייקט בו זכה בנתניה היו רק שני סוגי דירות: בנות שלושה חדרים ובנות חמישה חדרים, זאת בעוד שרוב הזוכים בפרויקט התעניינו בדירות ארבעה חדרים. בגין כך, הוגשו התנגדויות שהתקבלו על ידי הוועדה המקומית ואילו היזם הגיש ערר לוועדה המחוזית. במהלך הערר, הודיע היזם שיפעל לשינוי תכנית הפרוייקט אולם הוועדה המחוזית טרם נתנה את הכרעתה.