מכון גזית-גלוב לחקר נדל״ן במרכז הבינתחומי הרצליה מקיים השנה סדרת מפגשים בנושא כריית נתוני נדל"ן. מטרת הסדרה, ביוזמתה ובניהולה האקדמי של ד"ר רונית לוין-שנור מבית ספר רדזינר למשפטים ומכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי, היא להנגיש את המידע הנדל"ני הזמין במאגרי מידע ציבוריים לציבור החוקרים ובעלי העניין. במסגרת מפגשי הסדרה מתארחים אנשי מקצוע בכירים האמונים על מאגרי מידע ציבוריים, אשר יחשפו אפיקים נוספים לניצול המידע המנוהל על ידם. המפגשים מיועדים לעוסקים בתחום הנדל״ן והמידע ממגוון הקשרים: אקדמיים, ציבוריים, עסקיים ועוד.
המפגש הרביעי בסדרה התקיים בתאריך 29 באפריל 2018 ועסק בנושא "מדד המחירים לצרכן - מרכיב הדיור ושכר הדירה - מתודולוגיה ונתונים". ד"ר רונית לוין-שנור אמרה בפתח המפגש כי "אנחנו מקיימים במכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי סדרה של מפגשים במהלך השנה בהם אנחנו מבקשים להכיר טוב יותר מאגרי מידע ומדדים ממשלתיים. מידת ההיכרות של הציבור עם המאגרים או המדדים האלה היא על פי רוב מוגבלת. גם מסיבות של מקצועיות, מאחר שנדרשת רמת מקצועיות גבוהה וגם מסיבות היסטוריות של גישה אנרכוניסטית, עיבוד פנימי של נתונים ופחות חשיפה כלפי חוץ, והמטרה של הסדרה הזאת היא לשפר את הנגישות ולעודד גם מחקרים, גם ביקורת וגם הערכה לפעולות שנעשות במגזר הציבורי בתחום הנדל"ן".
מר בועז בן אהרון, ראש תחום מחירים לצרכן, אגף בכיר מיקרו כלכלה, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, סקר תחילה בקצרה את מרכיבי מדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן מודד מדי חודש את השינויים החלים בצריכת סל קבוע של מוצרים ושירותים - מצרכים, דיור ומשק הבית. למעשה, בונים סל ממוצע המבוסס על סקר הוצאות משק הבית ומדי חודש מודדים את השתנות המחירים של צריכת סל קבוע של שירותים ומוצרים. למדד המחירים לצרכן חמישה שימושים עיקריים: אינדיקטור לאינפלציה, הצמדה למדד, הפיכת נתונים נומינליים לריאליים, חקירת מחירים והשוואות בינלאומיות.
המדד מורכב מעשרה סעיפי צריכה ראשיים, כאשר כל אחד מהם מורכב מסעיפי משנה ברמות שונות. כלל מרכיבי המדד נמדדים מדי חודש באמצעות 75,000 תצפיות. עדכון הסל מתבצע באמצעות סקר הוצאות משק הבית בו משתתפים מדי שנה כ-9,000 משקי בית. באשר לרמות ההכנסה, אם מחלקים את סקר הוצאות משק הבית לחמישונים, ניתן לראות כי בחמישון התחתון מוציאים 9,400 שקלים ולעומת זאת בחמישון העליון הצריכה מסתכמת ב- 22,300 שקלים, כלומר בערך פי 2.5. בשלוש השנים האחרונות שילוב של גורמים הביא לדפלציה: מדיניות ממשלתית להפחתת יוקר המחיה בשילוב ירידה במחירי הסחורות בעולם. אולם נראה שהשפעת שני הגורמים הללו הולכת ומתפוגגת.
בהמשך דבריו התמקד בועז בסעיף הדיור במדד המחירים לצרכן ובכלל זאת במרכיב שכר הדירה. סעיף הדיור מודד את השינויים החלים במשך הזמן בעלות של צריכת סל קבוע של שירותי דיור. סעיף זה כולל שלושה סעיפי משנה: הוצאות דיור אחרות (למשל, מס רכישה, דמי חכירה, שכר טרחת עורך דין, מתווך); רכיב שכר הדירה ורכיב שירותי דיור בבעלות הדיירים. אוכלוסיית הסקר כוללת את כל השכירות החופשית (מעל חצי שנה) בישובים עירוניים, כאשר בעתיד הקרוב תורחב אוכלוסיית הסקר כך שתכלול גם כפרים, מושבים וקיבוצים. חלק ממשתפי הסקר מוצעים מסיבות של מעבר לדירה בבעלות או מסיבות של שכירות שאינה חופשית, אך במקביל מדי חודש משולבים שוכרים חדשים.
שלושה סקרים משמשים לאיתור השוכרים: סקר הוצאות משק הבית, סקר חברתי וסקר כוח אדם. בשלושת הסקרים נשאלים המשתתפים האם גרים בשכירות. במידה שענו בחיוב, לאחר מספר חודשים יתבקשו להשתתף בסקר שכר דירה. בפעם הראשונה בה מתקשרים לשוכרים הם נשאלים לגבי הכתובת המדויקת, גובה השכירות ומה כוללת (ארנונה, ריהוט וכו'). בפעם השנייה מתקשרים אליהם בעת חידוש החוזה. במקרה בו דייר עובר לגור בשכירות בדירה אחרת הוא מוצע מהסקר ומתווסף כתגבור, כלומר, לא משווים אותו לדירה הקודמת ששכר, מאחר שלא ניתן לשקף שינויי מחיר כאשר הדירה השתנתה.
סקר שכר הדירה משמש הן לחישוב רכיב שכר הדירה והן לחישוב רכיב שירותי דיור בבעלות הדיירים. הנתונים נאספים טלפונית באופן שוטף מ- 12,000 שוכרים בממוצע בשנה המתגוררים ב-88 ישובים.
בעיה מרכזית במדידת שכר הדירה היא תחלופת השוכר. קיים קושי לעקוב אחר השוכר בדירתו החדשה בעידן של טלפונים סלולריים. על מנת להתמודד עם הבעיה נעשים מאמצים לבקש מהשוכר היוצא את פרטי השוכר החדש או בעל הדירה (לכך אחוזי הצלחה נמוכים) וכן באמצעות איתור השוכר החדש בקובץ מנהלי של חברת החשמל. כמו כן במקרים בהם לא אותרו השוכרים נשלחים סוקרים לשטח.
ד"ר רונית לוין-שנור שאלה מדוע לא עובדים בשיתוף פעולה עם העיריות. למשל, עם עיריית תל אביב בה נעשית עבודה מרשימה לאיסוף נתוני תושבים. בתגובה לכך השיב בועז כי גופים ציבוריים באופן כללי לא ממהרים לשחרר מידע, בטח לא ברמת הפרט.
בהתייחסו למרכיב שירותי דיור בבעלות הדיירים ציין בועז כי זהו הסעיף הגדול ביותר המהווה 18% מהמדד. המדידה שלו מעט מורכבת. עד שנת 1999 סעיף מדד מחירי דירות היה חלק ממדד המחירים לצרכן. הוא הוצא מהמדד מכיוון שדירה אינה מוצר צריכה אלא מוצר השקעה ולכן לא יכולה להיכלל במדד מחירים לצרכן המבוסס על מחירי צריכה. הסעיף נמדד באמצעות גישת עלות השימוש. גישה זו מודדת את ההוצאה הכרוכה בשימוש בדירה בבעלות בהשוואה לדירה שכורה. המשמעות היא שלגבי בעלי דירה העולים בסקר, נזקפת השכירות האלטרנטיבית שניתן לקבל עבור הדירה. כלומר, בשונה משאר סעיפי המדד בהם נמדדת הוצאה אמיתית, בסעיף זה לא מדובר בצריכה אמיתית, אלא בזקיפה, צריכה בעין.
גובה שכר הדירה נמדד באמצעות סקר שכר הדירה בו ניתן לזהות גובה שכירות לפי אזורים. החישוב אינו ספציפי אלא ממוצע. בנוסף, מדי חודש מתקבלים נתוני ביקוש לשכירות מחברת כריית נתונים ושני הנתונים יחד משמשים לקביעת גובה השכירות האלטרנטיבית (משקל סקר שכר הדירה - 80% ומשקל כריית הנתונים - 20%). חוזי השכירות בסקר שכר הדירה מחולקים לתשעה קלסטרים לפי פרמטרים של יישוב, גודל חדרים ורמה חברתית-כלכלית. קלסטר מוגדר כקבוצה של דירות שוות איכות. לגבי כל קלסטר מחושב המחיר הממוצע (זאת בשונה מסעיף שכר הדירה המבוסס על מדד לתצפית).
בהמשך דבריו התייחס בועז למדד מחירי הדירות המפורסם על ידי הלמ"ס. בין היתר התייחס לביקורת הציבורית והתקשורתית באשר לזמניות האומדן המתפרסם. מאחר שקיים פער זמנים בין מועד ביצוע עסקת נדל"ן לבין מועד דיווחה לרשות המיסים, האומדן המתפרסם הוא זמני ומדד סופי ניתן לפרסם רק לאחר ארבעה חודשים לערך. בניסיון להתמודד עם הבעיה, הוכנס למדד פרמטר נוסף, אומדן לתצפיות האמורות להתקבל. לדבריו, הכנסתו למודל שיפרה באופן משמעותי את האומדן הסופי.
עוד התייחס בועז להחלטת הממשלה לפיה הלמ"ס הינו הגוף הממשלתי היחיד אשר יכול לפרסם מדדים אודות שוק הדיור, זאת על מנת למנוע בלבול בקרב הציבור.
ד"ר אפרת טולקובסקי, המנהלת הכללית של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן הגיבה לדבריו ואמרה כי לא ברור לה מדוע המדינה מחליטה לצמצמם את כמות האינפורמציה המונגשת לציבור. "הציבור לא התבלבל, נבחרי הציבור התבלבלו".
באשר לתכנית "מחיר למשתכן" ציין בועז כי מאחר שאלו אינן דירות הנמכרות בשוק החופשי (בחמש השנים הראשונות), הן לא יכולות לייצג את ערך שווי מצבת הדירות. לכן, משקלן במדד מחירי הדירות הוא כ- 0.15-0.18 אחוז בלבד. אבל לאחרונה החלו לפרסם מדד חדש של מחירי דירות חדשות ובו משקל דירה שנרכשה במסגרת פרוייקט "מחיר למשתכן" שווה למשקל דירה שנרכשה בשוק החופשי.
ד״ר טולקובסקי אמרה בתגובה כי "קודם כל אין לי ספק שאם הציבור היה שומע את ההסברים הוא היה הרבה יותר מבולבל באשר למדד. בעצם אתה אומר שמדד מחירי הדירות אמור לשקף את השווי המצרפי של יחידות דיור בישראל. אבל אם הדירה במחיר למשתכן היא נמכרת ב-20% הנחה, בעוד שהשווי האמיתי שלה הוא 20% יותר, אז אתה מודד אותה לא נכון. אני חושבת שאסור שזה יהיה במדד. בועז השיב כי משקלן במדד אפסי.
