מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן ועיריית קריית מלאכי ערכו בתאריך 3 באפריל 2017 את הכנס הראשון בישראל בנושא "פיתוח נדל"ן בפריפריה". בכנס שהתקיים בקריית מלאכי בחסות קבוצת גזית-גלוב, י.ח.דמרי וכרמי הנדיב, השתתפו בכירים ממשרדי ממשלה, מרשויות מקומיות, מהאקדמיה ומתעשיית הנדל"ן. בין הנוכחים ראשי הערים והמועצות: מיכאל ביטון, ראש מועצת ירוחם; בני ביטון, ראש העיר דימונה; אלון דוידי, ראש העיר שדרות; נסים בן חמו, ראש העיר ערד; אליהו זוהר, ראש העיר קריית מלאכי; אבירם דהרי, ראש העיר קריית גת; אלון שוסטר, ראש המועצה האזורית שער הנגב ודרור שור, ראש המועצה האזורית באר טוביה.
מטרת הכנס והבחירה לקיימו בקריית מלאכי היתה להעלות לסדר היום הציבורי סוגיות מרכזיות בפיתוח הנדל"ן בפריפריה. נושא זה הינו בעל חשיבות רבה ביותר, אולם, הוא כמעט ולא זכה עד כה לדיון מעמיק בפורומים אקדמיים וציבוריים. לצורך כך, כונסו יחדיו קובעי מדיניות, בכירים בשלטון המקומי, אנשי אקדמיה ובכירים בתעשיית הנדל"ן, כדי לדון בנושא זה מנקודת מבט השוואתית ולהפיק לקחים מעשיים לפיתוח נדל"ן בפריפריה.
בפתח הכנס נשאו דברי ברכה: פרופ' אמנון להבי, דיקן בית ספר רדזינר למשפטים במרכז הבינתחומי הרצליה; אליהו זוהר, ראש העיר קריית מלאכי וירון אשל, מנכ"ל גזית-גלוב ישראל.
פרופ' אמנון להבי, דיקן בית ספר רדזינר למשפטים באוניברסיטת רייכמן: "לא מספיק לדבר על מרחק גאוגרפי בין מרכז ופריפריה. אם לא מבינים את מבנה הרשויות, המועצות והעיריות בישראל מבחינת שטחי שיפוט וחלוקת הכנסות, ואם לא מבינים את מדיניות המיסוי בנושאי ארנונה והיטלי השבחה, לא באמת מבינים את שוק הנדל"ן בישראל ואת תפקיד הפריפריה".
עוד אמר להבי: "האם אנחנו רוצים להשיג הומוגניות? האם החלום שלנו הוא שכל מדינת ישראל תיראה כמו תל אביב? אני חושב שהתשובה היא לא. במדינת ישראל הגיוון מאד בולט וצריך להביא אותו בחשבון. בישראל יש ערים חרדיות, אוכלוסיות ערביות, בדואיות, קיבוצים ומושבים, וצריך להבין שהומוגניות אינה המטרה".
עוד ציין להבי כי: "הגידול באוכלוסייה במדינת ישראל נובע ברובו מגידול טבעי, בשונה ממדיניות מערביות אחרות, שבהן מרבית הגידול נובע מהגירה. אם מסתכלים על יישובים שנמצאים בפריפריה שבהם יש דור המשך, לא צריך להביא לכאן אוכלוסייה מבחוץ. מדיניות הנדל"ן צריכה להיות מכוונת בראש ובראשונה להשארת הדור השני והשלישי בפריפריה, כי מכאן יבוא הגידול. זה יביא לגידול של הערים מקטנות לבינוניות ואולי לגדולות בעתיד".
לסיום אמר להבי: "נהוג לחשוב שבתל אביב צריך לתת לשוק הפרטי לעבוד ובפריפריה יש צורך בהתערבות ממשלתית. אני חושב שזו תפיסה שגויה. לדעתי דווקא בפריפריה יש המון מקום ליזמות פרטית ולחדשנות. תפקיד הממשלה לספק תשתיות של חינוך, רווחה ותחבורה, אבל לצד ההתערבות הממשלתית באספקת תשתיות צריך לתת לשוק הפרטי, ליזמות הפרטית, ליצירתיות ולחדשנות לעבוד".
מרדכי כהן, מנכ"ל משרד הפנים, נשא דברים בכנס ואמר: "משבר הדיור הוא הזדמנות לפיתוח הפריפריה. כיום הממשלה מפעילה כלי נהדר שהוא הסכמי הגג, אך יש לבחון גם מה יקרה בעוד כמה שנים מבחינת הכנסות הרשות מתעשייה ומסחר. יש לשאוף ולדאוג לכך שלא נראה יותר אזורי מגורים ללא שטחי מסחר ותעשיה שיכניסו הכנסות לרשות. יש לייצר פרק מוניציפלי בהסכמי הגג לתפקוד הרשות ביום שאחרי".
המושב הראשון של הכנס הוקדש לפיתוח נדל"ן למגורים בפריפריה. המושב עסק באתגרים והזדמנויות בבנייה חדשה ובהתחדשות עירונית בפריפריה. השתתפו במושב: מר מיכאל ביטון, ראש מועצת ירוחם; מר יגאל דמרי, מנכ"ל י.ח. דמרי בניה ופיתוח; מר אילן דגני, מנהל אגף שיווק ומכרזים, רשות מקרקעי ישראל; דקלה פרסיקו, מנהלת אגף בכיר ומתכננת הותמ"ל, מינהל התכנון; עו"ד שלום וסרטיל, יו"ר ציפחה אינטרנשיונל; ועו"ד חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל.
יגאל דמרי, מנכ"ל י.ח דמרי בניה ופיתוח: "אפליית הפריפריה נמשכת. במקום לשים מיליארדים במחיר למשתכן במרכז, צריך לתת מענקים לפריפריה". דמרי נתן כדוגמה מכרז שנסגר במודיעין, שם לדבריו הקרקע סובסדה במיליארד שקלים ולאחרונה סבסדו קרקע בראשון לציון בהיקף של מעל מיליארד שקלים וחצי.
עוד הוסיף דמרי כי אחרי ששר האוצר משה כחלון טען שח"כ יאיר לפיד הפלה את הפריפריה באמצעות תכנית מע"מ אפס, שר האוצר בעצמו מפלה את הפריפריה והוסיף כי תכנית מחיר למשתכן אינה שונה מתכנית מע"מ אפס והאפליה נשארת בעינה.
בתגובה אמר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל כי: "צריך להפסיק להתבכיין" וכי יש אנשים בפריפריה שיודעים לעבוד. עוד הוסיף שבשנתיים האחרונות הפערים נסגרים ונתן כדוגמה את קריית מלאכי. לדבריו, דירת ארבעה חדרים בראשון לציון נמכרת ב-1.4 מיליון שקלים בממוצע ודירת ארבעה חדרים בקריית מלאכי מגיעה ל- 900-950 אלף שקלים והעיר סוגרת פערים מול ראשון לציון.
על כך השיב מיכאל ביטון, ראש העיר ירוחם: "זה לא עניין של בכיינות אלא של מדיניות. כל מי שנמצא פה אלה אנשים שעובדים על פיתוח הפריפריה ושהבעיה היא במדיניות הממשלה ולא בתושבי הפריפריה". ביטון הוסיף ואמר כי: "נגמר העידן שמשרד השיכון מכתיב לערים בפריפריה".
בסיום דבריו ציין ביטון כי ראש עיר כמוביל של חזון עירוני מסוגל לעשות הסכם גג או ללכת למנהל לקבל כספי תכנון לשכונה. עוד אמר ביטון כי ראש עיר נחוש מקים שכונה תוך שנתיים שלוש עם תב"ע מאושרת.
דקלה פרסיקו, מנהלת אגף בכיר ומתכננת הותמ"ל, מנהל התכנון, משרד האוצר: "המדיניות שלנו היא של שותפות ויצירת הזדמנויות כלכליות". פרסיקו הוסיפה כי הרשות המקומית יכולה וצריכה לשלוט כי היא זאת שמכירה את השטח ויודעת הכי טוב. היא הדגישה שבסופו של דבר הערים בפריפריה צריכות לייצר הזדמנויות כלכליות וחברתיות בפריפריה וצריך לאפשר פרנסה, קרבה לתחנות רכבת וכן מרכזים מסחריים וזה חלק מהמשימה של הותמ"ל.
עו"ד חיים וסרטיל, יו"ר ציפחה אינטרנשיונל התייחס לתכנית מחיר למשתכן: "במקום שיחכו לטלפון מאראלה ממפעל הפיס הם מחכים לטלפון של מחיר למשתכן של כחלון. אם היו עוזרים לסבסד משכנתאות ולעזור לצעירים בפריפריה היינו מגיעים אפילו לתוצאות טובות יותר".
המושב השני של הכנס עסק במימון מוניציפלי ופיתוח אזורי בפריפריה. המושב עסק בקשר המורכב שבין מימון רשויות מקומיות, מדיניות שימושי קרקע והשלביות שבהליכי פיתוח וייזום נדל"ן. בכלל זה, עסק המושב בפיתוח תשתיות, חלוקת מטלות בין הרשות המקומית ליזם, וניתוב זרמי הכנסות בגין תכנון [השבחה] ושימוש [ארנונה]. כמו כן, עסק המושב במימון שוטף של צרכי התושבים ובפיתוח אזורי תעשיה ומסחר. השתתפו במושב: בני ביטון, ראש העיר דימונה; ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת כללית מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה; אבישי בן חיים, מנכ"ל רוטשטיין; רו"ח תומר ביטון, גזבר עיריית באר שבע ויו"ר איגוד הגזברים; וחגי שלום, יו"ר קבוצת הארגז.
ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת כללית מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן באוניברסיטת רייכמן הציגה את נתוני מדד מכון גזית-גלוב למחירי דירות ואמרה: "הנתונים מראים כי מחירי הדירות בשנת 1998 התחילו בנקודה דומה, אולם, בכל השנים מאז מחירי הדירות במרכז הארץ עלו בקצב של למעלה מ- 3% ריאלית לשנה, בעוד שהמחירים בפריפריה בקושי מדביקים את עליית המדדים. בשנים שבין 1998 ל- 2007 מחירי הדירות בדרום ובצפון ירדו ריאלית בלמעלה מ- 50% ומאז ועד היום למעשה רק השלימו את אותה ירידה. כשבודקים את מחירי הדירות אסור להתחיל משנת 2007 היא שנת השינוי. מדיניות ממשלתית הפועלת להורדת מחירים הינה מדיניות מוטעית כל עוד זו מופעלת על כל המדינה באופן דומה. המדינה צריכה לפעול לייצוב מחירים, שכן שינויים קיצוניים במחירי הדירות לכאן ולכאן מייצרים קשיים".
עוד הוסיפה טולקובסקי כי: "אין ספק שאופן המימון השוטף של הרשויות המקומיות בישראל חייב להשתנות. יותר מכך, הפערים הנפערים בין המרכז לפריפריה הם להערכתי תוצר של אותה מדיניות המעמיסה על הרשות המקומית עוד ועוד הוצאות שהיו בעבר באחריות המדינה ובעיקר החינוך".
בני ביטון, ראש העיר דימונה התייחס לתכנית מחיר למשתכן: "אנשים לא מבינים שהפריפריה מסבסדת את מרכז הארץ. במרכז הארץ מקבלים הנחה של 800 אלף-מיליון שקלים. בדימונה הבטיחו לנו במחיר למשתכן הנחה של 150-200 אלף שקלים. בפריפריה מחירי הקרקע הם אפס והצעתי שגם מחיר הפיתוח יהיה אפס. אחרי פסח נחתום על 21 אלף יחידות דיור חדשות בדימונה. אנשים אמרו לי שאני מטורף. אמרתי להם רק כך נתפתח. אבל התנאי שלי לכך היה שהקרקע אפס, הפיתוח אפס והמענק במקום 60 אלף יהיה 120 אלף שקלים בפריפריה. כך בסכום של 200 אלף שקלים-250 אלף שקלים משרד האוצר ורמ"י יסבסדו דירה בפריפריה לזוג צעיר. אני לא צריך לסבסד אותם. הפוטנציאל הגדול ביותר נמצא היום בפריפריה".
רו"ח תומר ביטון, גזבר עיריית באר שבע ויו"ר איגוד הגזברים אמר: "המדינה עושה צעדים נכונים בפריפריה, אבל אלה לא צעדים מספיקים. את מה שהמדינה עושה בדרום היא צריכה לעשות גם בצפון, אבל כדי להגיע לנקודת העל-חזור שבה הצפון והדרום יעמדו בזכות עצמם, צריך לטפל בנושא המימון המוניציפלי. צריך תכנית אסטרטגית לטווח הארוך למניעת המשבר הבא וצריך לטפל בנושא המימון המוניציפלי לטווח הארוך. חייבים לייצר עוד מרכזי תעסוקה ומסחר בערים שבהן בונים יחידות דיור, כדי שהערים יוכלו לממן את תוספת התושבים, לספק להם את השירותים להם הם זקוקים וכדי שאותן יחידות דיור לא יהפכו לערי רפאים".
יואב גלנט, אלוף במיל., שר הבינוי והשיכון חתם את הכנס ואמר: "קריית מלאכי זה מקום עם פוטנציאל עצום ששכחו אותו. הצעתי לראש העיר: תתכנן בגדול. תתייחס לעיר כאילו היא מונה 100,000 תושבים. ואנחנו נשקיע גם. נכניס את הפעימה הבאה של שיקום השכונות עד עוטף גוש דן. לכן גם קריית מלאכי בדרום, קריית ים וגבעת אולגה בצפון ישתתפו בפרויקט".
עוד אמר כי: "אנחנו על סיפו של שינוי. בעבודה נכונה נוביל למהפכה את כל נושא הדיור, כולל מטרופולינים, התיישבות והתחדשות עירונית. אולי זה ייקח 10 שנים, אבל הרכבת הזאת הונחה על המסילה. להשקיע היום בקרית מלאכי זו השקעה מאוד חכמה".
בנוגע למשבר הדיור אמר גלנט: "בתוך עשור מחירי הדיור עלו בפי שניים, כל שנה ב- 10-15%. יש מחסור של 100 אלף יחידות דיור. לבנות שכונה בישראל לוקח 15-20 שנה. בארה"ב לוקח 3 שנים, שנתיים בסינגפור וסין. 50 אחוז מהאוכלוסייה בישראל גרים בין חדרה לאשדוד .על 80 אחוז משטח המדינה גרים 50 אחוז הנותרים. כשפועלים רק לפי הכלכלה החופשית, עוטף גוש דן גדל והנגב והגליל קטנים. המשמעות היא שאנחנו נמצאים בבעיה מאוד חמורה".
לסיום, אמר כי: "מעבר לפיתוח היישובים הקיימים, צריך לעסוק גם בהקמת ישובים חדשים. הדרום לא היה מיושב מלכתחילה. אבל גם הצפון נמצא בנסיגה. אם נעשה מהלך מאוד משמעותי וחזק ליצירת מטרופולין בצפון נחזור להגדיל את מספר התושבים בצפון".
