מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה ערך ב-12 ביולי 2020 את המפגש השני בסדרת מפגשי נדל"ן מניב בזום. במפגש אשר עסק בנושא "ענף המשרדים בקורונה וביום שאחרי" השתתפו נתן חץ, מייסד ומנכ"ל קבוצת אלוני חץ, וקרן מרציאנו, העורכת הכלכלית של חדשות 12, אשר הנחתה את המפגש.
פרופ' אמנון להבי, דיקן בית ספר הארי רדזינר למשפטים והמנהל אקדמי של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן באוניברסיטת רייכמן, בירך בפתח המפגש את המשתתפים ואמר כי: "יש קשר הדוק בין המפגש הראשון בסדרה בהשתתפות חיים כצמן לבין המפגש השני עם נתן חץ, בין היתר בגלל שאנחנו רואים תהליך משמעותי שהתחיל עוד לפני הקורונה, שמתעצם מאד בימים אלה ויימשך כנראה גם אחרי הקורונה, של הסבה של שימושי קרקע בתוך פרוייקטים קיימים במהירות גדולה יחסית". להבי ציין כי כחלק מתהליך זה נשאלת בעולם השאלה האם העתיד של חלק משטחי המסחר העודפים נמצא בהסבתם לפרוייקטים של מגורים, או עירוב שימושים הכוללים מגורים לצד מסחר ומשרדים. לדברי להבי: "גם בארץ אנחנו מאתרים במכון תחילתה של חשיבה זו והמשרדים נמצאים משני הצדדים. מצד אחד- חשיבה על חנויות שעומדות ריקות ואולי אפשר להסב אותם למשרדים קטנים או קופסאות אקוסטיות בקרבת מקום המגורים, ומצד שני- חשיבה על המרה של שטחי משרדים למגורים כולל באותו מבנה, וכל זה עוד לפני שדיברנו על מה יקרה לשימושי הקרקע של מלונאות בעתיד הנראה לעין". בהקשר זה ציין להבי כי: "גם המשפט והרגולציה ובכלל זה חוק התכנון והבניה יצטרכו להשתנות, כדי שנוכל להתאים עצמנו לשינויים מהירים בביקוש ובהיצע של שימושי נדל"ן".
קרן מרציאנו, העורכת הכלכלית של חדשות 12, קיימה במהלך המפגש שיחה עם נתן חץ, מייסד ומנכ"ל קבוצת אלוני חץ. בראשית דבריה הציגה מרציאנו את פעילות קבוצת אלוני חץ, חברת החזקות המתמחה ומתמקדת בתחום הנדל"ן המניב ובתחום האנרגיה הירוקה, הפועלת בחמישה שווקים עיקריים: ישראל, ארה"ב (וושינגטון ובוסטון), בריטניה ושוויץ.
נתן חץ, מייסד ומנכ"ל קבוצת אלוני חץ, התייחס לפעילות הקבוצה בתחום המשרדים בשווקים השונים בתקופת הקורונה ואמר כי: "נכון לעכשיו מבחינת ההשכרות עוד שום דבר לא קרה. תחום המשרדים פועל לטווחים בינוניים וארוכים ולכן הדיירים ממשיכים לשלם את שכר הדירה גם בארץ וגם בארה"ב, בשווייץ ובלונדון. אמנם לא מעט מהשוכרים לא מגיעים למשרדים בהתאם למגבלות השונות שהטילו הרגולטורים במדינות השונות, והנוכחות במשרדים היא ברמה של 20%-50%, אבל גם כשוכרים לא נמצאים במשרדים, מבחינה חוזית הם ממשיכים לשלם את שכר הדירה".
בהתייחסו לחתימת חוזים חדשים ולהארכת חוזים קיימים בישראל אמר חץ כי: "הפעילות בחצי השנה האחרונה נמשכת בדמי שכירות די דומים לאלו שחווינו ערב הקורונה". בהקשר זה הדגיש כי חלק גדול מהשוכרים בקבוצה הן חברות הייטק ופיננסים גדולות, בהן עלות שכר הדירה מהווה מרכיב קטן יחסית מסך כל הוצאות החברה. בהמשך דבריו אמר חץ: "הקורונה מביאה למיתון כלכלי, ויתכן שעסקים יצטמצמו ויתייעלו ועם הזמן יתכן שידרשו שטחים קטנים יותר וכתוצאה מזה תיתכן ירידת מחירים, אבל נכון לעכשיו השינויים לא דרמטיים".
לשאלתה של מרציאנו האם קיים שוני בין פעילות החברה בישראל ובין פעילותה בעולם בתקופת הקורונה ציין חץ כי המגמה מאד דומה. בישראל חזרו לפעילות במשרדים מוקדם יותר יחסית לעולם, אבל שכר הדירה נגבה בזמן וללא קושי בארה"ב, אנגליה ושוויץ. עם זאת, ציין כי בשונה מישראל, בארה"ב קיום חוזים מוטמע בתרבות וכמו כן ניתן סיוע כלכלי משמעותי ומהיר לעסקים.
בהמשך דבריו התייחס חץ לשאלה האם להערכתו מודל העבודה מהבית יישאר גם לאחר המשבר ואמר כי: "אין ספק שאנחנו נמצאים בתקופה שבה העתיד לא ברור ואנחנו עדיין נמצאים בעיצומה של סערה בריאותית. האירוע הבריאותי יסתיים לאחר קבלת חיסון בתהליך שלהערכתי יימשך שנה-שנתיים. יתכן שחלק יחליטו לאמץ את העבודה מהבית, אבל אני חושב שהאדם הוא חיה חברתית, ובסיום המשבר הבריאותי אנשים לא ירצו לעבוד מהבית". כמו כן הוא סבור כי כאשר עובדים יחד ההפרייה ההדדית גדולה יותר. חץ ציין כי: "האירוע הבריאותי הפך גם לאירוע כלכלי של מיתון. חברות לא מעטות לא ישרדו, חברות לא מעטות יצמצמו, יהיו פשיטות רגל וכתוצאה מכך יתכן שלמשך שנה-שנתיים בענף המשרדים תהיה ירידת מחירים מסויימת, יהיו שטחים שיתפנו, אבל עם סיום המיתון, הצמיחה תחזור והמשרדים יתמלאו מחדש".
לשאלתה של מרציאנו כיצד ישפיע המשבר על שווי הנכסים השיב חץ כי: "ההערכה היא שזה לא מעלה את שווי הנכסים, זה ברור לגמרי. השאלה היא אם המחירים יורדים. ישנן שתי מגמות, מצד אחד- חשש מירידת ההכנסות מצד השוכרים ותפוסות יותר נמוכות, ומצד שני- מחיר הכסף הארוך גם בארץ וגם בעולם ירד מאד. נכון להיום אין עסקאות בשוק שבהן רואים ירידת מחירים".
בהמשך דבריו התייחס חץ להשפעת הקורונה על חללי העבודה המשותפים ואמר כי בשטחי המשרדים אותם משכירה הקבוצה ל-Wework בישראל, בוושינגטון ובבוסטון שכר הדירה משולם כרגיל והביקוש נכון לעכשיו לא ירד. להערכתו בתקופה זו אף תהיה העדפה של שוכרים להשכרה לטווחי זמן קצרים.
באשר לבנייה המואצת בענף המשרדים בשנים האחרונות ולאפשרות של עודף היצע נוכח משבר הקורונה אמר חץ כי: "מאד יכול להיות שיהיה עודף היצע. ברור שיזמים שמחליטים עכשיו להתחיל לבנות אולי יחשבו פעמיים, בנקים יהיו אולי יותר קשוחים בחיתום קדימה. לקבוצת אלוני חץ יש בישראל כרגע 3 פרוייקטים בצנרת בשלבי התחלה ונבחן את קצב ההתקדמות שלהם. הגשנו הצעה למכרז בתקופת הקורונה לפרויייקט בכניסה לעיר ירושלים וזכינו במכרז להקמת בניין של קרוב למאה אלף מטר משרדים (עם קבוצת אלייד) ואנו ממשיכים כרגיל כאשר הבניין יקום בעוד כשבע שנים. בעוד כחצי שנה אנו עומדים לסיים בניית בניין חדש באזור תעשייה בחולון. אין ספק שייקח יותר זמן להשכירו ונצטרך להיות יותר גמישים ברמות המחירים, אבל רמת המחירים בו היא חצי מרמת המחירים בתל אביב ויכול להיות שנראה מעבר של חברות מתל אביב לחולון כדי לחסוך כסף". להערכתו חברות הנדל"ן המניב הגדולות שמסתכלות על טווחים מאד ארוכים ובעלות הון עצמי גדול, ימשיכו ברובן בתוכניות שלהן אם כי יתכן שבקצב נמוך יותר.
חץ התייחס לירידה שחלה במניות חברות הנדל"ן המניב בישראל ובמניות הריטים בתחום המשרדים בארה"ב ואמר כי: "אין ספק ששווקי ההון מגיבים במהירות רבה מאד. ההיסטוריה מראה שהשווקים על פי רוב יודעים לצפות מה יהיה בעתיד, אך הרבה פעמים זה ב - overshooting. היה overshooting גדול שתיקן חלקית, לאן זה הולך? אני מניח שבסוף האמת תהיה באמצע. מחירי הנכסים קצת ירדו, מחירי המניות קצת יעלו וזה יאזן אחד את השני לטווח הארוך". עוד אמר חץ כי: "מאחר שמחיר הכסף מאד נמוך, מנהלי הכספים הגדולים בשוק ההון, חייבים להשקיע באפיקים שיניבו תשואה כמו נדל"ן, בו גם אם התשואה תרד מעט עדיין תניב תשואה יפה. לכן זו הסיבה שכל העולם במיתון ושווקי ההון בארה"ב ב-all time high. יש דיסוננס לא נתפס בכלל. נכון שבנדל"ן היתה ירידה ב-overshooting ותיקנה את עצמה חלקית, מה יהיה בהמשך? נחכה ונראה".
לסיום, התייחס חץ למצב הכלכלי ואמר כי: "אני חושב שמבחינה כלכלית הרע הגדול עוד לפנינו", אבל להערכתו לאחר החיסון הצמיחה תהיה גדולה מאד ותחזיר את הכלכלות לצורה חיובית.
לצפייה בהקלטת המפגש בעמוד הפייסבוק של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן, לחצו כאן >>
