מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן ופורום שוק ההון ערכו ב-7 במאי 2018 בבינתחומי הרצליה מפגש בנושא: "לאן לוקחים הבנקים את שוק המשכנתאות ב-2018?". ד"ר זיו נאור, מנהלת היחידה הכלכלית בפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, הציגה במסגרת המפגש סקירה אודות שוק המשכנתאות והתייחסה לצעדים המאקרו יציבותיים בהם נוקט בנק ישראל. לדבריה, שוק הנדל"ן מתאפיין במחזורים (boom-bust). אורך המחזורים בממוצע 15 שנה בין boom ל-boom, והם מתואמים עם משברים פיננסיים. גופים פיננסיים לא תמיד לוקחים בחשבון את השפעתם על השוק. לדוגמה, בנק שמחליט לבצע עסקת סינדיקציה מוציא את העסקה המסוכנת מהמאזן שלו ומעביר אותה החוצה, אבל היא נשארת בתוך המערכת הפיננסית. לכן, צריך להיות גורם מתכנן מרכזי שיגרום לבנקים להפנים את השפעותיהם על שוק הנדל"ן.
הצעדים המאקרו-יציבותיים יכולים לסייע ולטפל בסיכון העודף שנוצר בתקופות של צמיחה כלכלית מואצת. לרוב, המטרה היא להגדיל את העמידות של המוסדות הפיננסיים, בעיקר של הבנקים, לשוקים שיכולים לקרות למערכת כגון: שוק במחירי הדירות, באבטלה, בהכנסה, בריבית וכו'. צעדים מאקרו-יציבותיים לא נועדו לעצור את העלייה במחירי הדירות, אלא נועדו להקטין את ההשפעה ההדדית שבין מחירי הנדל"ן והאשראי לדיור.
במהלך תשע השנים האחרונות נקט בנק ישראל ב-15 צעדים מאקרו-יציבותיים (הרבה ביחס לעולם). ניתן לחלק את הצעדים שננקטו לשלוש קבוצות מרכזיות. הקבוצה הראשונה כוללת צעדים שנועדו להכווין את הבנקים בתחומי החיתום, תיאבון הסיכון וההוגנות ללקוחות. הקבוצה השנייה מתייחסת לצעדים שנועדו לשפר את כריות ההון של הבנק ובקבוצה השלישית נכללים צעדים שנועדו להבטיח את היציבות של נוטלי המשכנתאות ולעצור את ההזנה ההדדית שבין שוק הדיור והמשכנתאות.
הצעדים המאקרו יציבותיים שננקטו בשנים אלה הורידו את הסיכון במשכנתאות: שיעורי המימון ירדו, שיעורי ההחזר מההכנסה ירדו, הרגישות לעלייה בריבית ירדה, שיעור המשקיעים ירד ושיעור הכשל הצפוי בתרחישי קיצון ירד. הצעד האחרון כלל הקלה באופן בו משקללים הבנקים את נכסי הסיכון בגין המשכנתאות בשיעור מימון של 60 עד 75 אחוזים. צעד זה נועד לאפשר לאנשים למצות את יכולתם לנטול משכנתאות בשיעורי מימון של 60 עד 75 אחוזים.
אריק כהן, מנהל אגף משכנתאות בבנק הפועלים, התייחס במסגרת המפגש לביקושים בשוק המשכנתאות ואמר כי "אחרי ששנת 2017 היתה מתונה מבחינת ביקושים למשכנתאות, השנה הזאת התחילה מצוין. בחודש מרץ האחרון הביקוש למשכנתאות היה גבוה ב-20% ביחס לשנה קודמת".
עוד התייחס לסיוע שניתן על ידי הורים לילדיהם בנטילת משכנתאות: "יש לא מעט מקומות בהם מחירי הנדל"ן גבוהים וכך גם המשכנתאות, והזוג לא יכול להציג הכנסה מספיק גבוהה שתאפשר נטילת משכנתא בהיקף שכזה. לכן, הרבה פעמים הורים מתחייבים ל-20% מהמשכנתא שיורדת ישירות מחשבון הבנק שלהם".
באשר למשכנתאות הניתנות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" אמר כי הפעילות של רוכשי דירות ב"מחיר למשתכן" היא רק בשלב ההתחלתי ושיעורם בקרב נוטלי המשכנתאות הולך וגדל. לרוכשים במסגרת התכנית ניתנת הטבה- הם יכולים לקחת 75% משווי הדירה ולא ממחיר הרכישה, זה יכול להגיע לכ-90% ממחיר הדירה בפועל וזו הטבה משמעותית. בנוסף, בחלק מהמקומות ניתנים מענקים שיכולים להיכלל בהון העצמי כך שהיקף ההון העצמי שצריך להביא מהבית בפועל מאד נמוך. "בהיבט החברתי זה מצוין, בהיבט של חיזוק הפריפריה זה נהדר, וזה מכניס לא מעט לווים שמביאים מעט מאד כסף מהבית לטובת העסקה".
בהתייחסו למחירי המשכנתאות אמר כי: "ישנה מגמה ברורה של ירידה במחירי המשכנתאות. המרווחים יורדים בעשיריות אחוז, התחרות היא משמעותית, כל הבנקים במשחק".
ד"ר אפרת טולקובסקי, המנהלת הכללית של מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן אמרה בתגובה כי" "משום מה התחרות בין הבנקים לא הורידה את ההלוואות הקמעונאיות. הרבה שנים מדברים על כך שההלוואות הקמעונאיות להבדיל מהמשכנתאות יותר רווחיות. משום מה התחרות במשכנתאות חזקה בשונה מההלוואות הקמעונאיות".
